第1篇 財務(wù)管理就業(yè)導(dǎo)師推薦信
20**就業(yè)導(dǎo)師推薦信范本
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好!首先感謝您在百忙之中抽出時間來閱讀我學(xué)生**的推薦信!這對一個即將邁出校門的學(xué)子而言，將是一份莫大的鼓勵。
**同學(xué)是****大學(xué)發(fā)展學(xué)院財務(wù)管理專業(yè)的一名應(yīng)屆畢業(yè)生。他是一個來自農(nóng)村的學(xué)生，農(nóng)村的歷煉使他體會到許多難以想象的艱苦，同時使他的性格穩(wěn)重，做事踏實，我相信這對他以后的人生發(fā)展有莫大的影響。
大學(xué)期間，該生特別注重專業(yè)知識的積累，有務(wù)實的專業(yè)基礎(chǔ)，并且努力培養(yǎng)自己獨立自主的能力和積極向上的心態(tài)，由此他先后獲得專業(yè)二等獎學(xué)金，專業(yè)三等獎學(xué)金，校級優(yōu)秀團(tuán)員，院級優(yōu)秀團(tuán)員;并先后通過了省會計電算化考試，會計從業(yè)資格證考試;另外還考取了駕駛證等。他的專長是熟悉會計政策與法規(guī)，并且能夠熟練運用，熟悉工業(yè)企業(yè)會計(成本會計)，管理會計，中級財務(wù)會計等，并能很好運用。
社會主義現(xiàn)代化建設(shè)需要的是具有綜合素質(zhì)的管理人才，因此他在學(xué)好專業(yè)知識的同時，主攻英語和計算機，在英語方面，該生加強培養(yǎng)自己的聽、說、讀、寫能力;在計算機方面，從基礎(chǔ)知識入手，進(jìn)一步掌握了OFFICE的各項功能，同時還自學(xué)了INTERNET的基本知識，能夠靈活加以運用。為了使自己所學(xué)的專業(yè)知識能夠融會貫通，該同學(xué)還研讀了MBA有關(guān)的案例教材，如戰(zhàn)略管理，公司管理，財務(wù)管理，資本運營等，并將其運用到自己的實習(xí)工作中。
在認(rèn)真學(xué)習(xí)的同時，**同學(xué)還積極參加學(xué)校組織的各項活動，并鼓勵同學(xué)參與，為他們出謀劃策;在日常生活中，他能夠緊密團(tuán)結(jié)同學(xué)，他相信集體的力量是強大的，只有大家擰成一股繩，才能把各項工作做好。四年中他一直擔(dān)任學(xué)習(xí)班長，寢室長，課程設(shè)計組組長，畢業(yè)生組秘書等職務(wù)，這些都鍛煉了他的辦事能力，組織協(xié)調(diào)能力，溝通能力。
相信您的信任和該生的能力將為未來帶來共同的機遇和成功。本人愿意推薦**同學(xué)到貴單位工作，同時，我也相信他能勝任以后的工作崗位，建議貴單位給予任用的機會!
推薦人：
第2篇 加強企業(yè)財務(wù)管理中資金管理
淺析如何加強企業(yè)財務(wù)管理中資金管理
加強資金管理才是企業(yè)財務(wù)管理的硬道理,企業(yè)只有加強資金管理,嚴(yán)格遵守財務(wù)紀(jì)律,才能保證企業(yè)健康長久地經(jīng)營下去,資金的周轉(zhuǎn)順暢了,經(jīng)濟效益也有有所提高,才會有更大規(guī)模的資金投入生產(chǎn)。本文對企業(yè)資金管理中存在的問題提出相關(guān)對策。
一、資金管理在企業(yè)中的作用
1、資金管理在企業(yè)中的作用巨大,資金管理和控制能提高資金的使用效益嗎在資金管理之前,企業(yè)要制定資金的使用合理規(guī)劃,制定資金的規(guī)劃才能把資金的存量控制在相應(yīng)的范圍里面,這樣做的好處是避免過多或過少的持有資金,不管資金過多還是過少都會給企業(yè)帶來負(fù)面影響。所以說我們有必要創(chuàng)造一條優(yōu)化資金管理的道路,以最完美的方式運用資金,以取得最理想的收益。
2、加強資金管理是規(guī)范企業(yè)經(jīng)濟行為,促進(jìn)其健康發(fā)展的需要。目前,一些企業(yè)由于資金管理不當(dāng)造成其經(jīng)濟效益下滑,生產(chǎn)經(jīng)營效率低下以及較為嚴(yán)重?fù)p失的情況。加強資金管理和控制能有效防止財務(wù)人員發(fā)生貪污、舞弊以及資金挪用等行為。因為企業(yè)加強資金管理就必需要制定嚴(yán)格的內(nèi)部控制制度,有完善的制度約束工作人員,保證資金的使用流程正規(guī)化,合法化,也防止舞弊發(fā)生的有效手段。其次,加強資金管理能有效的擴大資金規(guī)模。眼下資產(chǎn)管理存在兩在問題,資產(chǎn)的閑置浪費是首要問題,其次是資產(chǎn)的重復(fù)分散,尚未形成統(tǒng)一的規(guī)模。加強資金管理可以加快資產(chǎn)的積聚,迅速擴大生產(chǎn)規(guī)模,提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
二、企業(yè)財務(wù)資金管理中存在的問題
近年來,隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展,加強資金管理已被越來越多的管理人士所重視,企業(yè)內(nèi)部資金管理中存在的問題也越來越嚴(yán)重,資金的控制不嚴(yán)造成財務(wù)風(fēng)險也顯露出來。
1、管理者需加強資金管理意識。目前企業(yè)的管理者已經(jīng)意識到了資金管理在企業(yè)中的重要程度,但有些管理者在管理方面還是有所欠缺,缺少資金時間價值觀念和現(xiàn)金流量觀,缺乏詳細(xì)的資金使用計劃和財務(wù)分析方法。同時,一些企業(yè)管理者由于管理意識不強,尚未建立良好的內(nèi)部會計控制制度,即使在設(shè)立了內(nèi)部控制制度的企業(yè),也由于意識不強、執(zhí)行力度不夠達(dá)不到應(yīng)用的效果。
2、財務(wù)資金管理信息不準(zhǔn)確。目前由于企業(yè)受利益方面的影響,導(dǎo)致企業(yè)間出現(xiàn)了信息失真的狀況,企業(yè)管理部門之間溝通不暢,甚至不愿為其它部門提供相關(guān)信息,企業(yè)的高層決策者對管理部門提供的信息的真實性存在質(zhì)疑,嚴(yán)重影響其對重大事項的決策。更有甚者,企業(yè)各層面都出現(xiàn)了提供虛假信息、截留信息的情況,使得會計核算和會計報表缺乏真實性,無法真實有效地了解子公司的實際經(jīng)營情況。據(jù)有關(guān)資料顯示,全國百分之八十以上的企業(yè)都出現(xiàn)了會計信息不真實、不準(zhǔn)確的情況。會計信息的不準(zhǔn)確嚴(yán)重影響了企業(yè)管理層對重大事項的決策,導(dǎo)致決策結(jié)果不當(dāng)影響企業(yè)的收益或造成損失,同時對政府宏觀管理和社會監(jiān)督也造成一定的影響。
3、監(jiān)控不力,事前監(jiān)督和事中監(jiān)督形同虛設(shè)。目前一些企業(yè)盡管制定了監(jiān)督制度也設(shè)置了一些監(jiān)督職能,卻因監(jiān)督者對財務(wù)資金的運作情況掌握不夠全面,很難起到積極有效的作用。部分企業(yè)在重大投資決策時對影響決策結(jié)果的因素考慮不周,存在著大量的個人主觀觀點以致事前、事中監(jiān)督形同虛設(shè),事后控制審計也是走個形式,缺乏可行的考核方法。由于管理失控,企業(yè)成員不按規(guī)定行使其應(yīng)具備的職責(zé),導(dǎo)致企業(yè)資金不能良好的運作,影響企業(yè)健康發(fā)展。
4、資金分散,使用效率低下。目前企業(yè)在資金使用過程中存在著一些不可避免的矛盾,主要矛盾是資金集中管理與內(nèi)部分層次管理機構(gòu)分散占用的狀況較為明顯。由于子公司普遍存在多頭用戶的現(xiàn)象,一些集團(tuán)旗下各子公司設(shè)立多個賬戶使得企業(yè)資金管理嚴(yán)重失控。其次有些企業(yè)存在盲目投資的情況,在投資時缺乏多方面的慎重考慮,造成極大的損失,使得資金緊張的狀況得不到緩解反而更難周轉(zhuǎn)。
三、加強與完善資金管理的對策
1、加強資金管理,要嚴(yán)格財經(jīng)紀(jì)律。財務(wù)管理是以資金管理為核心,企業(yè)應(yīng)加強資金預(yù)算編制,加強對資金運行情況的真實性進(jìn)行分析,對預(yù)算外的資金支出要嚴(yán)格把關(guān)。加強對企業(yè)債權(quán)債務(wù)及時的清理與追回。同時要強化監(jiān)督約束機制,保證生產(chǎn)經(jīng)營資金能夠正常周轉(zhuǎn)運行。要嚴(yán)格按制度進(jìn)行發(fā)票的管理,要嚴(yán)格審核不符合要求的發(fā)票,杜絕白條入帳。因此,資金管理一定要嚴(yán)格遵守財經(jīng)紀(jì)律,只有多管齊下,才能真正搞好。
2、加強財務(wù)監(jiān)督與控制。企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實際情況,強化事前、事中的及時監(jiān)督、事后的及時控制,有效地運行統(tǒng)一的財務(wù)管理軟件,并完善企業(yè)內(nèi)部審計制度,使其能真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用。企業(yè)內(nèi)部審計制度是資金管理的重要組成部分,它負(fù)責(zé)對企業(yè)資金管理的考核和有效監(jiān)督。目前我國內(nèi)審力度還需加強,要建立高層的內(nèi)部審計制度,調(diào)節(jié)人員的組織結(jié)構(gòu),加強對自身素質(zhì)的培養(yǎng),并保證內(nèi)部審計監(jiān)督考核制度的有效實行。
3、實施資金的集中管理,提高資金使用效能。將企業(yè)貨幣資金由分散管理改為集中管理,首先,應(yīng)成立企業(yè)內(nèi)部資金結(jié)算中心統(tǒng)一在銀行開戶,并撤銷企業(yè)所屬各單位在外部銀行的開戶,實行統(tǒng)一管理。結(jié)算中心要全面、及時、準(zhǔn)確地掌握各單位貨幣資金的動態(tài)收支狀況,對閑散資金合理的安排使用,加速資金的周轉(zhuǎn),有效的利用。其次,要明確現(xiàn)金流量在資金管理中的核心地位,把現(xiàn)金流量作為控制重點,加強對現(xiàn)金流量的分析預(yù)測,強化對于公司現(xiàn)金流量的監(jiān)控。
4、建立健全資金收支預(yù)算管理體系。預(yù)算作為一種控制機制和制度化的程序,是完善資金集中管理的有效模式,一個健全的企業(yè)預(yù)算制度實際上是企業(yè)完善的法人治理結(jié)構(gòu)的體現(xiàn),預(yù)算制度的的完善并有效實行可以保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動能夠正常的進(jìn)行,保證企業(yè)健康穩(wěn)步的發(fā)展。同時它也為企業(yè)監(jiān)督、控制、審計、考核的過程中提供了相關(guān)規(guī)范化的依據(jù)。企業(yè)應(yīng)建立健全全面預(yù)算管理機制,將預(yù)算管理制度的作用發(fā)揮到生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)中去,把企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的資金收支納入嚴(yán)格的預(yù)算管理程序之中。同時,使資金在預(yù)算和結(jié)算方面更加的快速、準(zhǔn)確,從而使資金的集中管理成為可行。
參考文獻(xiàn):
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[2]張春波. 加強企業(yè)財務(wù)資金管理探微[j]. 山東省農(nóng)業(yè)管理干部學(xué)院學(xué)報,2006,(5).
第3篇 投資公司財務(wù)管理操作規(guī)程
永興縣城市建設(shè)經(jīng)營投資有限責(zé)任公司財務(wù)管理操作規(guī)程
為適應(yīng)公司發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范公司財務(wù)的收支管理，本著厲行節(jié)約的原則，確保資金使用合理，特制定本財務(wù)管理規(guī)程。
一、財務(wù)審核
財務(wù)審核人員應(yīng)著重審核費用開支的真實性、合法合理性，對于不合理開支予以剔除，對于弄虛作假的票據(jù)予以截留并及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報，其次審核票據(jù)的規(guī)范性和完整性，對于不完整、不規(guī)范的票據(jù)予以拒付退回。
二、資金支付管理
1、發(fā)票報賬時間以開出時間為準(zhǔn)，原則上最遲不超過60天。
2、報賬發(fā)票的粘貼應(yīng)按面額從小到大排列，票據(jù)上應(yīng)備注經(jīng)手人及相關(guān)事由，未備注的不予報賬。
3、各部室業(yè)務(wù)招待原則上在食堂進(jìn)行，由指定人員簽單，部室負(fù)責(zé)人在發(fā)票上簽字確認(rèn)。指定人員以外的簽單一律不予報賬。
4、所有原始憑證需有經(jīng)辦人、部室負(fù)責(zé)人、分管部室副總簽字，報賬手續(xù)不全的財務(wù)不予辦理付款。
5、公司的對外簽單開支，由財務(wù)室初審后，開具稅務(wù)發(fā)票或其他有效支付憑證，經(jīng)分管財務(wù)副總審核，報總經(jīng)理審批。
6、支付項目前期費用時，支付憑證應(yīng)具備發(fā)票、項目前期費用支付申請表（附表1）、合同協(xié)議及委托書（支付到合同簽署人以外的收款人時）。項目前期費用支付申請表由相關(guān)部室承辦，審批流程為：相關(guān)部室初審、工程部審定、相關(guān)部室分管領(lǐng)導(dǎo)審核、財務(wù)核定、總經(jīng)理審批。
7、支付土方工程及其他工程款時，應(yīng)同時具備發(fā)票、工程項目支付申請表（附表2）、合同協(xié)議及委托書（支付到合同簽署人以外的收款人時）。在審計結(jié)果未出之前，工程款支付額度不得超過已完成工程量的70%。工程項目支付申請表由項目部承辦，審批流程為：項目部初審、工程部審定、項目部分管領(lǐng)導(dǎo)審核、財務(wù)核定、總經(jīng)理審批。
8、支付土地征用、報批、拆遷、青苗補償、附屬物及其它與征地拆遷相關(guān)款項時，支付憑證應(yīng)具備發(fā)票或領(lǐng)款單、土地征用及報批支付申請表（附表3）、合同協(xié)議及委托書（支付到合同簽署人以外的收款人時）。土地征用及報批支付申請表由資產(chǎn)經(jīng)營部承辦，審批流程為：項目部初審、資產(chǎn)經(jīng)營部審定、資產(chǎn)經(jīng)營部分管領(lǐng)導(dǎo)審核、財務(wù)核定、總經(jīng)理審批。
報批繳費憑審批完畢的支付申請表支付資金，正式票據(jù)由資產(chǎn)經(jīng)營部收集補辦支付手續(xù)。
征拆工作經(jīng)費必須在完成征地、青苗及拆遷等補償后才予辦理支付。
三、出差費用管理
1、因公出差需預(yù)支出差費用的，應(yīng)填寫借款申請單，并有主管財務(wù)副總和總經(jīng)理的審批。
2、出差結(jié)束后，15個工作日之內(nèi)，憑核準(zhǔn)的出差審批單及報賬手續(xù)齊全的發(fā)票到財務(wù)辦理費用報銷手續(xù)。
3、借款要及時清還，公務(wù)結(jié)束后15日內(nèi)到財務(wù)部結(jié)清還款，無正當(dāng)理由過期不結(jié)清者，扣發(fā)借款人工資，直至扣清為止。
四、付款流程
經(jīng)手人簽字并注明事由→部室負(fù)責(zé)人核實簽字→分管部室副總確認(rèn)簽字→分管財務(wù)副總審核簽字→總經(jīng)理審批→財務(wù)部根據(jù)審批后的原始憑證付款（如需辦理資金支付申請表的還需附帶支付申請表）。
五、對外合同、協(xié)議簽訂
凡屬公司與外單位簽訂的各項合同、協(xié)議，必須安排一名財務(wù)人員參與，以便對合同、協(xié)議相關(guān)財務(wù)內(nèi)容的監(jiān)控。合同簽訂后，須遞交一套完整的資料、工程合同書及預(yù)算書到財務(wù)部存檔，財務(wù)部按合同調(diào)度資金。
六、辦公用品、業(yè)務(wù)費用管理
1、煙酒茶葉等特殊招待用品統(tǒng)一由公司辦公室、財務(wù)部購買，交辦公室統(tǒng)一管理，各部室、項目部需要時到公司辦公室造冊登記領(lǐng)取。特殊情況報總經(jīng)理同意后，可酌情處理。月終，辦公室將登記領(lǐng)取的票據(jù)匯總，交財務(wù)做賬。
2、辦公用品需批量采購的應(yīng)由公司辦公室、財務(wù)部購買，交辦公室統(tǒng)一管理。月終，辦公室將登記領(lǐng)取的票據(jù)匯總，交財務(wù)做賬。
3、各部室業(yè)務(wù)費及其他費用管理：除食堂用餐及辦公室統(tǒng)一購買的煙酒、茶葉、辦公用品外，特殊情況需發(fā)生的業(yè)務(wù)招待必須事前向分管副總申請批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。
七、固定資產(chǎn)管理
1、財務(wù)部、辦公室每年定期對公司的固定資產(chǎn)進(jìn)行清點，原則上是誰使用誰保管，如遇丟失應(yīng)追究使用人責(zé)任。
2、固定資產(chǎn)的合理損耗及報廢應(yīng)提出相關(guān)的申請報告，按有關(guān)規(guī)定審批后進(jìn)行維修或報廢。
3、因工作需要添置固定資產(chǎn)的，由使用部室申報，經(jīng)辦公室及財務(wù)部審核后，報總經(jīng)理批準(zhǔn)。
八、原有制度與本規(guī)程不一致的，以本規(guī)程為準(zhǔn)。
附表1：項目前期費用支付申請表
時間：*年*月*日
項目名稱
合同編號
承建單位
收款單位
開戶行
銀行賬號
合同金額
累計支
付金額
本次申
請金額
本次實際
支付金額
款項用途：
相關(guān)部室初審意見：
經(jīng)辦人：
部室長：
工程部審定意見：
相關(guān)部室分管領(lǐng)導(dǎo)意見：
財務(wù)審核意見：
項目會計：
分管財務(wù)副總：
公司總經(jīng)理審批意見：
注：可研、規(guī)劃編制、咨詢等項目前期費用支出的支付填報此表。
附表2：工程項目支付申請表
時間：*年*月*日
項目名稱
合同編號
承建單位
收款單位
開戶行
銀行賬號
合同金額
累計支
付金額
本次申
請金額
本次實際
支付金額
款項用途：
項目部初審意見：
經(jīng)辦人：
項目部部長：
工程部審定意見：
項目部分管領(lǐng)導(dǎo)意見：
財務(wù)審核意見：
項目會計：
分管財務(wù)副總：
公司總經(jīng)理審批意見：
注：工程設(shè)計、勘探、監(jiān)理、建設(shè)等項目支出的支付填報此表。
附表3：
土地征用及報批支付申請表
時間：*年*月*日
項目名稱
合同編號
收款單位
征地面積
付款性質(zhì)
開戶行
銀行賬號
合同金額
累計支
付金額
本次申
請金額
本次實際
支付金額
項目部初審意見：
經(jīng)辦人：
項目部部長：
資產(chǎn)經(jīng)營部審定意見：
資產(chǎn)經(jīng)營部分管領(lǐng)導(dǎo)意見：
財務(wù)審核意見：
項目會計：
分管財務(wù)副總：
公司總經(jīng)理審批意見：
注：土地征用、報批、青苗補償、拆遷、附屬物及其它與征地拆遷相關(guān)的項目支出的支付填報此表。
第4篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理財務(wù)分析
任何管理工作都涉及分析現(xiàn)在、預(yù)測并規(guī)劃未來,物業(yè)管理公司理財亦不例外。物業(yè)管理公司財務(wù)分析是了解其經(jīng)營成果和財務(wù)狀況的重要途徑,同時也為預(yù)測和規(guī)劃未來提供了基礎(chǔ)。因而,物業(yè)管理公司的財務(wù)分析與效益評價是其財務(wù)管理活動的重要組成部分。
一、財務(wù)分析概述
財務(wù)分析的過程是對財務(wù)會計信息進(jìn)行加工利用的過程。信息的使用者不同,其財務(wù)分析的目的、重點和運用的方法就不相同。在探討財務(wù)分析的具體方法之前,有必要了解財務(wù)分析的目的、要求和類型等。
(一)財務(wù)分析的目的
物業(yè)管理財務(wù)分析是以物業(yè)管理公司的財務(wù)報表等相關(guān)資料為基礎(chǔ),運用特定方法,對物業(yè)管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行研究、評價和預(yù)測,從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關(guān)利益團(tuán)體的經(jīng)濟決策提供決策信息的一種管理活動。
盡管財務(wù)分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,然而,只有物業(yè)管理公司進(jìn)行的財務(wù)分析較全面、深入。外部各利益團(tuán)體由于經(jīng)濟決策的具體目的不同,財務(wù)信息的需求不大一樣,因而其財務(wù)分析的目的各有不同。如債權(quán)人重點分析物業(yè)管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力,而業(yè)主則側(cè)重評估物業(yè)管理公司的管理服務(wù)素質(zhì)和質(zhì)量等。物業(yè)管理公司管理層受投資者委托,全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理,其財務(wù)分析不僅要包括物業(yè)管理公司償債能力、獲利能力及其發(fā)展趨勢分析,還涉及對管理效率等能力的評價。此外,外部各利益團(tuán)體的財務(wù)分析以物業(yè)管理公司提供的財務(wù)報表為基礎(chǔ),為了滿足信息需求者的不同信息需求,按照我國會計準(zhǔn)則及有關(guān)法規(guī)編制的財務(wù)報告僅提供各方共同需要的信息。物業(yè)管理公司進(jìn)行財務(wù)分析時,除利用財務(wù)報表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經(jīng)營資料進(jìn)行更深入的分析。可見,盡管財務(wù)分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,但由于他們在物業(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟利益,從而導(dǎo)致財務(wù)分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來,財務(wù)分析的具體目的可歸納為:
1.評價公司的財務(wù)狀況
就公司管理層、業(yè)主和債權(quán)人而言,分析公司的財務(wù)狀況,可以了解公司在一定時日資產(chǎn)的水平、構(gòu)成狀況及其流動性,負(fù)債的水平、構(gòu)成狀況及其與資產(chǎn)的比例關(guān)系,從而對公司的經(jīng)營風(fēng)險和償債能力作出正確的判斷。
2.評估公司的管理效率
管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數(shù)負(fù)債一經(jīng)確定,就具有相對的固定性,同時,公司的生產(chǎn)經(jīng)營過程就是運用資產(chǎn)賺取收益的過程,負(fù)債融資僅是公司為增加所控制的經(jīng)濟資源而作出的經(jīng)濟決策,因此,管理效率的高低主要表現(xiàn)在資產(chǎn)的管理效率上。分析公司的資產(chǎn)管理效率,有助于評價公司的資金營運狀況、經(jīng)營管理水平乃至公司的整體素質(zhì)。
3.評價公司的獲利能力
物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)有多種,盡管其基本業(yè)務(wù)――物業(yè)管理服務(wù)是一種盈利不多的業(yè)務(wù),但毋庸置疑,作為一經(jīng)營性組織,盈利是其主要經(jīng)營目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關(guān)重要,而且對債權(quán)人,特別是長期債權(quán)人也十分重要;因為公司償付長期債務(wù)能力的強弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業(yè)管理服務(wù)合約的前提下,獲利能力的信息對業(yè)主也有一定價值,它至少反映了公司經(jīng)營素質(zhì)、特別是管理素質(zhì)的高低。
綜上所述,財務(wù)分析的一般目的在于,通過對公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行分析、評價,為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團(tuán)體的相關(guān)經(jīng)濟決策提供依據(jù)。
(二)財務(wù)分析的要求
財務(wù)分析所提供的信息恰當(dāng)與否,對經(jīng)濟決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進(jìn)行財務(wù)分析時需謹(jǐn)慎從事,并按以下要求進(jìn)行:
1.分析依據(jù)的公允性和充分性
由于財務(wù)報表是財務(wù)分析的基本依據(jù),財務(wù)報表是否公允,直接影響著財務(wù)分析結(jié)論的正確性。判斷公司財務(wù)報表是否公允的標(biāo)準(zhǔn)為:①在報表的所有重要項目上,財務(wù)報表揭示的信息是否可靠、公允;②會計處理方法,包括會計核算方法和報表編制方法,是否前后期一致。如會計處理方法前后期發(fā)生變動,宜在財務(wù)分析之前進(jìn)行必要的調(diào)整,以消除其對分析結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。
進(jìn)行財務(wù)分析,除利用公司財務(wù)報表反映的財務(wù)信息外,還需收集其他相關(guān)資料,主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、國家制訂的有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數(shù)公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果等,所有這些信息都是進(jìn)行物業(yè)管理財務(wù)分析所必需的。
2.分析方法的恰當(dāng)性和綜合性
財務(wù)分析方法的選擇,取決于財務(wù)分析的目的?，F(xiàn)實中,財務(wù)分析的具體目的不盡相同,財務(wù)分析的方法也必然會有所差別。依據(jù)分析目的恰當(dāng)?shù)剡x擇分析方法,是形成正確分析結(jié)論的前提之一。例如,
業(yè)主最關(guān)心物業(yè)管理公司的管理素質(zhì),分析時應(yīng)選擇相應(yīng)的方法,側(cè)重評估公司管理效率和經(jīng)營管理水平的高低;公司管理層為提高經(jīng)濟效益,十分關(guān)注經(jīng)營管理中存在的問題,其選擇的分析方法常常會涉及對償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的評價。與此同時,值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結(jié)論的正確性,就一分析目的而言,有時要綜合運用多種不同的分析方法。
3.分析判斷的準(zhǔn)確性
財務(wù)分析過程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財務(wù)狀況、經(jīng)營成果的因素時,應(yīng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究,重點區(qū)分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結(jié)論。
(三)財務(wù)分析的種類
物業(yè)管理公司的財務(wù)分析多種多樣,按不同的標(biāo)志可作不同的分類。
1.按分析對象分類
按照分析對象的不同,可分為資產(chǎn)負(fù)債表分析、損益表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。
(1)資產(chǎn)負(fù)債表分析,是指基于資產(chǎn)負(fù)債表而進(jìn)行的財務(wù)分析。資產(chǎn)負(fù)債表反映了公司在特定時點的財務(wù)狀況,是公司的經(jīng)營管理活動結(jié)果的集中體現(xiàn)。通過分析公司的資產(chǎn)負(fù)債表,能夠揭示出公司償還短期債務(wù)的能力,公司經(jīng)營穩(wěn)健與否或經(jīng)營風(fēng)險的大小,以及公司經(jīng)營管理總體水平的高低等。
(2)損益表分析,是指以損益表為對象進(jìn)行的財務(wù)分析。損益表反映了公司在一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果,解釋了公司財務(wù)狀況發(fā)生變動的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過收入、成本費用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業(yè)主而言,它有助于分析公司管理收費的合理性及其使用效益。
(3)現(xiàn)金流量表分析,是以現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)進(jìn)行的財務(wù)分析?，F(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會計年度源于經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的現(xiàn)金流入流出信息,反映了公司現(xiàn)金狀況變動的原因和結(jié)果。對現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析,有助于評價公司獲取現(xiàn)金及其等價物的能力,了解公司償債能力及公司未來經(jīng)營業(yè)績可能發(fā)生變化的方向,從而加深對公司財務(wù)狀況的認(rèn)識。
值得注意的是:現(xiàn)實中,純粹的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多。評價公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理水平時,通常需同時以資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表為對象進(jìn)行財務(wù)分析。
2.按分析方法分類
按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。
(1)橫向分析,又稱比較分析,是將同期財務(wù)報表中的兩個或多個項目進(jìn)行比較,以反映它們之間的相互關(guān)系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構(gòu)成分析兩種。
(2)縱向分析,又稱趨勢分析,是通過對物業(yè)管理公司連續(xù)數(shù)期(年)的財務(wù)報表或財務(wù)比率進(jìn)行對比,借以反映物業(yè)管理公司財務(wù)狀況變動趨勢的分析方法,它又具體分為指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種。
(3)財務(wù)分析過程中,分析人員除重視比較分析和趨勢分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況及其變化動態(tài)的信息,但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營的總體狀況,并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進(jìn)行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。
物業(yè)管理公司進(jìn)行財務(wù)分析,研究、評價物業(yè)管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果,必須以物業(yè)管理公司的財務(wù)報表為基礎(chǔ)。財務(wù)報表是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。目前,依據(jù)我國頒布實施的會計制度和公司法,物業(yè)管理公司提供的財務(wù)報表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財務(wù)情況說明書。其中,進(jìn)行財務(wù)分析主要運用資產(chǎn)負(fù)債表和損益表兩大基本報表。
二、橫向財務(wù)分析
現(xiàn)實財務(wù)分析中,橫向財務(wù)分析是運用最多的分析方法,主要包括比率分析和構(gòu)成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側(cè)面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等方面的信息。
(一)比率分析
比率分析是財務(wù)分析中常用的分析方法,其分析過程就是計算和解釋財務(wù)比率的過程。財務(wù)比率繁多,涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的各個方面,我們將其分為流動性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務(wù)比率四類(1995年,財政部公布了一套不同于國際慣例的評價指標(biāo)體系,包括10個指標(biāo):收入利潤率=利潤總額÷產(chǎn)品營業(yè)凈額;總資產(chǎn)報酬率=〔利潤+利息支出〕÷平均資產(chǎn)總額;資本收益率=凈利潤÷實收資本;資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額;流動比率〔或速動比率〕;應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)凈額÷應(yīng)收賬款平均余額;存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額÷期初所有者權(quán)益總額;社會貢獻(xiàn)率=企業(yè)社會貢獻(xiàn)總額÷平均資產(chǎn)總額;社會積
累率=納稅總額÷企業(yè)社會貢獻(xiàn)總額)。
1.流動性比率
在正常經(jīng)營條件下,物業(yè)管理公司的流動負(fù)債需以其流動資產(chǎn)所產(chǎn)生的貨幣資金來償付。流動性比率亦稱變現(xiàn)能力比率,是用來反映償還短期債務(wù)能力的指標(biāo)。該類指標(biāo)主要有流動比率、速動比率。
(1)流動比率。流動比率是物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)總額除以流動負(fù)債總額的比值,其計算公式為:
流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負(fù)債
從表2-3-1求得天龍物業(yè)管理公司的流動比率為:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般認(rèn)為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強,短期負(fù)債得到償還的保障越大;但比率過高,則意味著物業(yè)管理公司在流動資產(chǎn)上投資過多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計算結(jié)果表明:天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強,且1999年又進(jìn)一步升高。有經(jīng)驗的分析人員都知道,該比率的恰當(dāng)水平會因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同。
(2)速動比率(酸性測試比率)。速動比率指速動資產(chǎn)和流動負(fù)債總額之比,計算公式為:
速動比率=速動資產(chǎn)÷流動負(fù)債
公式中,速動資產(chǎn)指扣除存貨后的流動資產(chǎn),包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款等項目。
在評價短期償債能力上,流動比率存在一定的局限性。流動資產(chǎn)中,各項目的變現(xiàn)能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應(yīng)收票據(jù)和應(yīng)收賬款均比存貨的流動性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后,才能轉(zhuǎn)換為貨幣資金。如果存貨由于質(zhì)量、價格等原因而無法使用,其流動性會大打折扣。因此,在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上,速動比率比流動比率更具有意義。
天龍物業(yè)管理公司的速動比率為:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。習(xí)慣上,速動比率以1為宜。由計算結(jié)果可知,天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強,1999年更趨向合理。盡管還應(yīng)結(jié)合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進(jìn)一步分析,但速動比率數(shù)字顯示,天龍物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)的管理很可能存在問題。
2.管理效率比率
管理效率比率又稱運營效率比率,是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財務(wù)指標(biāo),主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其中,前兩個指標(biāo)反映了物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)經(jīng)營管理水平的高低,直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力。
(1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù),應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財務(wù)比率。
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷應(yīng)收賬款
應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期=應(yīng)收賬款÷(營業(yè)收入/360)=360÷應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率
從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:2795÷515=5.43(次),平均收現(xiàn)期為:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:3117÷543=5.74(次),平均收現(xiàn)期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龍物業(yè)管理公司1999年應(yīng)收賬款的管理水平有明顯提高;其速動比率的趨向合理,部分地同應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關(guān)。一般而言,各物業(yè)管理公司通常會結(jié)合自身狀況和行業(yè)習(xí)慣制定應(yīng)收賬款政策(即處理應(yīng)收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門催收和采取強硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。對這一比率分析時,應(yīng)重點同物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進(jìn)行比較。
(2)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動性的財務(wù)指標(biāo),反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計算公式分別為:
存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷存貨
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨÷(營業(yè)成本/360)
利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2140÷1004=2.13(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2426÷1172=2.07(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低?？梢?天龍物業(yè)管理公司流動比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉(zhuǎn)速度過慢有關(guān)。同樣,分析存貨管理效率時,應(yīng)結(jié)合其具體情況,通過與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較,作出理性的判斷。
(3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固
定資產(chǎn)的利用效率,計算公式為:
固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷固定資產(chǎn)凈值
以天龍物業(yè)管理公司為例,1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷885=3.16(次),1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降,其原因很可能同當(dāng)年購置的固定資產(chǎn)投入服務(wù)的時間較遲有關(guān)。
(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營業(yè)收入的比值,計算公式為:
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷資產(chǎn)總額
利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計算出:1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷3612=0.77(次),1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標(biāo)是否合理,需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進(jìn)行比較。近兩年,一些物業(yè)管理公司運用其資產(chǎn)獲取的營業(yè)收入低于資產(chǎn)數(shù)額,部分原因在于正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)數(shù)額較大,但這些用于擴大服務(wù)能力的在建項目完工后,將有助于未來總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高?？梢?評價時還應(yīng)充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點。
3.獲利能力比率
近年來,無論是物業(yè)管理公司的外部利益團(tuán)體還是管理層,都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財產(chǎn)增值,實現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關(guān)。長期債權(quán)人的權(quán)益能否得到保障,除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務(wù)人的長期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評價其受托代理責(zé)任的履行情況時,獲利能力是最主要的指標(biāo)。此外,業(yè)主們也同樣關(guān)心這一能力,因為在正確處理盈利和服務(wù)關(guān)系的前提下,物業(yè)管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務(wù)質(zhì)量的好壞。獲利能力指標(biāo)包括收入(銷售)利潤率、資產(chǎn)報酬率、權(quán)益報酬率等。
(1)營業(yè)毛利率。營業(yè)毛利率是毛利占營業(yè)收入的百分比,計算方法如下:
營業(yè)毛利率=(營業(yè)收入-營業(yè)成本)÷營業(yè)收入=毛利÷營業(yè)收入
從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2個百分點。這說明1999年的營業(yè)成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。
(2)收入(銷售)利潤率。收入(銷售)利潤率是凈利潤和營業(yè)收入之比。一般認(rèn)為,該比率是反映獲利能力的基本指標(biāo),它表明了一元營業(yè)收入中可用于形成稅后利潤的比重。在公司主營業(yè)務(wù)――物業(yè)管理突出的前提下,收入利潤率和營業(yè)毛利率結(jié)合在一起,可從整體上把握其經(jīng)營狀況。
收入利潤率=凈利潤÷營業(yè)收入
從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤率為:456÷2795=16.31%,1999年為:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65個百分點。假定行業(yè)平均水平為14%,則天龍物業(yè)管理公司的營業(yè)獲利能力明顯較強。從計算結(jié)果知,營業(yè)毛利率和收入利潤率揭示的信息相同――1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營業(yè)成本的增長速度大于成本費用的下降速度(有關(guān)分析見構(gòu)成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進(jìn)行分析。
(3)資產(chǎn)報酬率。資產(chǎn)報酬率又稱投資報酬率(roi),是物業(yè)管理公司凈利潤和資產(chǎn)總額之比,表明了資產(chǎn)的綜合利用效果。
資產(chǎn)報酬率=凈利潤÷資產(chǎn)總額
從表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報酬率為:456÷3612=12.62%,1999年為:488÷3998=12.21%。資產(chǎn)報酬率等于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘以收入利潤率,它體現(xiàn)的資產(chǎn)利用效果更全面。計算結(jié)果表明:1999年,由于收入利潤率的降低,該比率略有下降。
(4)權(quán)益報酬率。權(quán)益報酬率或凈值報酬率,是凈利潤與所有者權(quán)益之比,其中,所有者權(quán)益是總資產(chǎn)扣除負(fù)債后的剩余權(quán)益。
權(quán)益報酬率=凈利潤÷所有者權(quán)益=凈利潤÷(總資產(chǎn)-負(fù)債)
從表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的權(quán)益報酬率為:456÷2222=20.52%,1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進(jìn)一步確定(有關(guān)分析見杜邦體系部分)。
4.債務(wù)比率
債務(wù)比率利用負(fù)債與資產(chǎn)、權(quán)益之間的關(guān)系,反映物業(yè)管理公司償付長期債務(wù)能力的高低以及物業(yè)管理公司財務(wù)風(fēng)險的大小。對此,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體都十分關(guān)心。一般認(rèn)為,這類比率主要包括:資產(chǎn)負(fù)債比率、負(fù)債權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)等指標(biāo)。
(1)資產(chǎn)負(fù)
債比率。資產(chǎn)負(fù)債比率是負(fù)債占總資產(chǎn)的百分比,直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產(chǎn)依賴負(fù)債融通的比重,反映了物業(yè)管理公司的財務(wù)風(fēng)險。此外,由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來保障,這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度。
資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額
據(jù)表2-3-1中資料可知:1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債比率為:1390÷3612=38.48%,1999年為:1394÷3998=34.87%,負(fù)債融資的比重有所降低。
評價資產(chǎn)負(fù)債比率時,以行業(yè)平均水平作為判斷標(biāo)準(zhǔn)很重要。比重過高,投資者面臨的財務(wù)風(fēng)險就會很高,債權(quán)人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業(yè)管理公司的資金成本也會大幅升高,如我國國有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率在70%~80%之間,這是造成國有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過多的重要原因;比率過低,物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負(fù)債經(jīng)營的利益。國際上,一般認(rèn)為該比率為50%比較合適。由此看來,天龍物業(yè)管理公司的負(fù)債比重較低,經(jīng)營比較保守。
(2)負(fù)債權(quán)益比率。負(fù)債權(quán)益比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權(quán)益為債權(quán)人提供的保障程度,比值越小,債權(quán)人的利益越有保障。
負(fù)債權(quán)益比率=負(fù)債總額÷所有者權(quán)益總額
從表2-3-1求得:1998年該公司的負(fù)債權(quán)益比率為:1390÷2222=62.56%,1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認(rèn)為,負(fù)債權(quán)益比率以100%為宜。這一比率同資產(chǎn)負(fù)債比率反映的信息相同。
(3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營業(yè)利潤與利息費用的比率,用于反映物業(yè)管理公司支付債務(wù)利息的能力,計算方法為:
利息保障倍數(shù)=息稅前利潤÷利息費用=(利潤總額+利息費用)÷利息費用
經(jīng)計算可知:1998年該公司的利息保障倍數(shù)為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤總額的增大,天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標(biāo)準(zhǔn)為1倍,恰當(dāng)?shù)母断⒛芰λ綉?yīng)結(jié)合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。
5.比率分析的基準(zhǔn)
為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體的分析人員需計算許多比率,并按照一定標(biāo)準(zhǔn)對計算結(jié)果進(jìn)行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中,常用的評價判斷標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進(jìn)水平這兩個基準(zhǔn)。
就縱向判斷而言,無論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團(tuán)體,都易于取得制定該標(biāo)準(zhǔn)所需要的資料,進(jìn)而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結(jié)出有助于改善經(jīng)營管理的經(jīng)驗教訓(xùn)。
比率分析的主要優(yōu)點在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性,便于進(jìn)行同行業(yè)間的比較分析――橫向分析。在橫向分析過程中,物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營業(yè)績選擇評價基準(zhǔn)。盡管最常用的基準(zhǔn)是行業(yè)平均值,但績優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進(jìn)水平為基準(zhǔn)。因為行業(yè)平均值是高比率和低比率的簡單平均,以其為基準(zhǔn)不利于績優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營管理水平。
目前,我國尚未有專門機構(gòu)或報刊定期公布分行業(yè)的平均財務(wù)比率,增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國證券報》披露,財政部計劃定期公布分行業(yè)的財務(wù)比率標(biāo)準(zhǔn),各項準(zhǔn)備工作已在進(jìn)行之中。
6.比率分析的局限性
比率分析方法簡明扼要、通俗易懂,為財務(wù)分析人士廣泛使用。但是,在實際運用中值得注意的問題是:
(1)會計政策和程序的可比性。按照我國會計準(zhǔn)則和會計制度的規(guī)定,部分事項的會計處理多種方法并存,如存貨的計價方法等,物業(yè)管理公司可結(jié)合自身的實際情況進(jìn)行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會計處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會選擇不同的處理方法,造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會計報表在一定程度上不可比,使物業(yè)管理公司間財務(wù)比率的對比分析難度增大。
(2)分析的綜合性。每一個財務(wù)比率分別從一個角度提供著物業(yè)管理公司的財務(wù)信息,但單一的財務(wù)比率意義并不大,難以進(jìn)行客觀的評價。例如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,一方面意味著資產(chǎn)利用效率好,另一方面,也可能表明物業(yè)管理公司無力購置資產(chǎn)、資產(chǎn)偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應(yīng)將各種比率反映的信息進(jìn)行綜合,才能作出正確的判斷。
(3)經(jīng)營方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營方式各不相同,如有些物業(yè)管理公司自己購置固定資產(chǎn),而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得;即使是同一物業(yè)管理公司,在不同時期也可能會采用不同的經(jīng)營方式。會計報表反映的是資金運動的過程和結(jié)果,必然會體現(xiàn)出這種差異,從而也會給比率分析帶來不可比性。
(4)多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略。目前,越來越多的物業(yè)管理公司進(jìn)行跨行業(yè)
的多種或多元化經(jīng)營,有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營甚至涉及多個行業(yè),而且這一趨勢正在進(jìn)一步增強。在多元化經(jīng)營下,除非物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)突出,如天龍物業(yè)管理公司是一個以物業(yè)管理為主營業(yè)務(wù)的物業(yè)管理集團(tuán)公司,經(jīng)營領(lǐng)域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個行業(yè),否則,比率分析時無法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè),難以進(jìn)行橫向比較。當(dāng)然,在多元化物業(yè)管理公司內(nèi),各部門的經(jīng)營相對單一,管理層可按各部門所屬行業(yè)進(jìn)行分析,但外部各利益團(tuán)體很難取得分部門的財務(wù)報表,其分析的難度可想而知。
(5)季節(jié)性經(jīng)營的影響。在多元化經(jīng)營方式下,就帶有季節(jié)性的業(yè)務(wù)而言,月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財務(wù)比率在淡季可能較低,而在旺季又會較高,難以通過對比分析判斷其變化情況。此時,理性的方法是采用全年平均數(shù),將季節(jié)性波動的影響降低至最小程度。
(6)會計數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運用的會計資料是歷史數(shù)據(jù),是按照歷史成本原則編制的,未考慮通貨膨脹的影響,因此,以其為基礎(chǔ)計算的財務(wù)比率僅對預(yù)測未來有一定的參考價值,不能代表未來;如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營外部環(huán)境發(fā)生重大變化,會計信息的歷史性會誤導(dǎo)分析的方向。
此外,比較分析中還應(yīng)注意行業(yè)基準(zhǔn)的選擇問題(前面已作分析),績優(yōu)物業(yè)管理公司不宜用行業(yè)平均值作為判斷的基礎(chǔ)。
(二)構(gòu)成分析
構(gòu)成分析又稱百分比財務(wù)報表分析,是以報表的特定項目為基礎(chǔ),將絕對數(shù)財務(wù)報表轉(zhuǎn)化為相對數(shù)(構(gòu)成百分比)財務(wù)報表,通過分析各項目在不同時期的百分比變化,借以揭示物業(yè)管理公司的資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)變化狀況的一種比較分析方法。其中,百分比資產(chǎn)負(fù)債表一般以資產(chǎn)總額為基礎(chǔ)(即100%),百分比損益表常以營業(yè)收入為基礎(chǔ)。
某一項目所占百分比=(該項目金額÷資產(chǎn)總額或營業(yè)收入)×100%
表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產(chǎn)負(fù)債表和百分比損益表。實際工作中,需用多年的報表加以綜合分析。為方便起見,在此只用兩年的報表來說明。
由于構(gòu)成分析側(cè)重于揭示財務(wù)狀況變動的原因,在實際運用時,應(yīng)以比率分析為主、構(gòu)成分析為輔,兩種分析相互補充。此外,構(gòu)成分析不僅可用于同一物業(yè)管理公司不同時期的財務(wù)狀況的比較,還可用于分析物業(yè)管理公司之間或與同行業(yè)平均數(shù)之間的差異及其原因。
構(gòu)成分析中,重點應(yīng)放在比重較大、波動較大的項目以及影響重要財務(wù)比率的相關(guān)項目上。例如比率分析中的收入利潤率,從表2-3-4知,營業(yè)成本的比重升高了1.26個百分點,這是造成1999年收入利潤率降低0.65個百分點的根本原因。
表2-3-3中,流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過高,達(dá)60%以上,這就導(dǎo)致了高流動比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過慢;應(yīng)收賬款的比重降低(0.46個百分點),解釋了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度加快的原因;短期借款減少5.2個百分點,實收資本增加3.3個百分點,兩者是造成資產(chǎn)負(fù)債比率降低3.6個百分點的主要因素等。
從表2-3-4看,1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動原因在于:營業(yè)成本上升了1.26個百分點,而同期期間費用降低了0.48個百分點。因此,盡管營業(yè)成本的變動不大,但它是造成收入利潤率下降的惟一因素,值得特別予以關(guān)注,并進(jìn)一步具體分析其升高的原因。
三、縱向分析與綜合分析
盡管橫向財務(wù)分析很有價值,但它僅能提供某一時期物業(yè)管理的財務(wù)信息。為了解動態(tài)狀況,有必要進(jìn)行縱向分析。縱向分析又稱趨勢分析,主要有指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種方法。縱向分析和橫向財務(wù)分析的結(jié)合,即綜合分析實現(xiàn)了兩者優(yōu)勢的互補,是物業(yè)管理財務(wù)分析中不可或缺的方法。
(一)指數(shù)分析
指數(shù)分析又稱定基百分比報表分析,是以基期財務(wù)報表中的各項目為基礎(chǔ),揭示各報告期財務(wù)報表中各項目與基期報表中同一項目之間比例關(guān)系的一種縱向財務(wù)分析方法。
某一項目指數(shù)=(報告期金額÷基期金額)×100%
表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數(shù)資產(chǎn)負(fù)債表和指數(shù)損益表。分析時,重點應(yīng)放在波動幅度較大的項目、波動不大但很重要的項目上。對于異常波動項目,如其絕對數(shù)較小時可不視為分析的重點。例如表2-3-5中,遞延資產(chǎn)增長高達(dá)133.33%,其絕對數(shù)僅增加4萬元。
如表2-3-5所示,從資產(chǎn)方看,存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負(fù)債方看,短期借款的減幅突出,達(dá)21.94%;盈余公積的升幅也達(dá)26.56%。如表2-3-6所示,營業(yè)費用和財務(wù)費用分別降低了約8%,從而使期間費用下降,這就進(jìn)一步解釋了為何收入利潤率的降幅低于營業(yè)成本的升幅。可見,指數(shù)分析與構(gòu)成分析提供了大體相同的信息。
值得注意的是:指數(shù)分析和構(gòu)成分析的側(cè)重點不同,構(gòu)成分析側(cè)重于反映物業(yè)管理公司資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)的短
期變化,指數(shù)分析的側(cè)重點在于反映物業(yè)管理公司財務(wù)報表中各項目的長期變動趨勢,但指數(shù)分析對構(gòu)成分析揭示的信息也有明確的反映?？傊?指數(shù)分析和構(gòu)成分析能揭示比率分析無法提供的信息,特別是較長時期內(nèi)物業(yè)管理公司資金的籌措和運用信息。三種分析方法結(jié)合起來,有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。
四、比率趨勢分析
比率趨勢分析,即將物業(yè)管理公司若干年的財務(wù)比率依時間先后順序予以排列,并作出比較,以加深對物業(yè)管理公司財務(wù)狀況及其變動趨勢的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趨勢分析,比率分析只能判定物業(yè)管理公司目前的財務(wù)狀況是好是壞,而比率趨勢分析有助于外界和管理層判斷目前的財務(wù)狀況是暫時的還是持續(xù)的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財務(wù)比率。
從表2-3-7可以看出:①流動性比率方面。1995~1999年間,天龍物業(yè)管理公司的兩大比率都過高,其中,流動比率較穩(wěn)定,速動比率有降低趨勢,物業(yè)管理公司的短期償債能力較強。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉(zhuǎn)速度逐步下降,但由于應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度不斷加快,固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度有回升趨勢,因而,總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度波動不大。③獲利能力比率方面。營業(yè)毛利率明顯下滑,收入利潤率向下波動,資產(chǎn)報酬率趨向穩(wěn)定,權(quán)益報酬率起伏較大?？傮w而言,天龍物業(yè)管理公司的獲利能力略有降低。④債務(wù)比率方面。物業(yè)管理公司的負(fù)債比率有升高傾向,但仍維持在較低水平,物業(yè)管理公司的長期償債能力并未受到影響。可見,天龍物業(yè)管理公司的總體財務(wù)狀況惡化趨勢不明顯,基本上保持了穩(wěn)定。
五、綜合分析:杜邦財務(wù)分析體系
物業(yè)管理公司財務(wù)分析中,僅僅觀察財務(wù)報表無法洞察物業(yè)管理公司財務(wù)狀況的全貌,同時僅觀察單一的財務(wù)比率,也難以了解物業(yè)管理公司財務(wù)狀況的全面情況。為此,需要把各種財務(wù)比率結(jié)合起來,其方法就是杜邦財務(wù)分析體系。作為一種綜合分析方法,杜邦財務(wù)分析體系為物業(yè)管理公司改善內(nèi)部經(jīng)營管理提供了有益的分析框架。
杜邦財務(wù)分析體系是借助于幾個主要財務(wù)比率之間存在的既定關(guān)系,評判物業(yè)管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國杜邦(dupont)公司的財務(wù)經(jīng)理最先提出并運用了這一方法,故稱為杜邦財務(wù)分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中,主要財務(wù)比率之間的關(guān)系為
權(quán)益報酬率18.74%=資產(chǎn)報酬率12.21%×權(quán)益乘數(shù)1.535
資產(chǎn)報酬率12.21%=總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.78×收入利潤率15.66%
其中,
權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額÷所有者權(quán)益=1÷(1-資產(chǎn)負(fù)債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535
權(quán)益報酬率是一個高度綜合性指標(biāo),投資者對其極為重視。從杜邦圖中可以看出,該比率是資產(chǎn)報酬率、收入利潤率和資產(chǎn)負(fù)債比率三大比率的綜合體。這一關(guān)系解釋了三大比率如何相互影響,并進(jìn)而吸納其他財務(wù)比率共同決定權(quán)益報酬率的高低,同時,也為物業(yè)管理公司管理層指明了改善權(quán)益報酬率的途徑(若在該圖中加入同行業(yè)平均值,其價值會更大)。例如,經(jīng)與同行業(yè)比較,天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現(xiàn):權(quán)益報酬率低是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢造成的,但物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)水平,固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與同行業(yè)相當(dāng),問題在于物業(yè)管理公司存貨過多,影響了資產(chǎn)的總體周轉(zhuǎn)速度。因此,天龍物業(yè)管理公司可采取的策略主要有:①加強存貨管理,減少存貨積壓,實現(xiàn)資產(chǎn)加速周轉(zhuǎn)。②在存貨周轉(zhuǎn)近期難有較大改善的前提下,通過降低營業(yè)成本,實現(xiàn)收入利潤率的攀升。③舉債經(jīng)營,提高資產(chǎn)負(fù)債比率,利用權(quán)益乘數(shù)的倍增作用,改善權(quán)益報酬率等。實際工作中,天龍物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的具體情況,選擇其中一個策略加以運用或綜合運用多個策略。
六、物業(yè)管理的效益評價
在當(dāng)前整個國民經(jīng)濟從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下,物業(yè)管理公司如何結(jié)合自身實際情況,合理利用有限資源,為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、適宜的服務(wù),提高資源的使用效益,這是物業(yè)管理公司財務(wù)管理工作中亟需解決的重大實踐問題。為此,物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開展效益評價工作。
(一)效益評價及意義
物業(yè)管理公司的效益評價是指用各種評價方法對公司的要素投入和產(chǎn)出效果進(jìn)行比較分析,并給出評價結(jié)論的管理活動。物業(yè)管理公司進(jìn)行效益評價具有重要的意義。
(1)物業(yè)管理公司是獨立的法人經(jīng)濟實體,以盈利為目的,其經(jīng)營活動是以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益為導(dǎo)向的,因此,評價公司經(jīng)濟效益的好壞就顯得十分重要。
(2)物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理為主的公司,作為獨立經(jīng)濟實體,它以盈利為目的,但是,公司所從事的物業(yè)管理活動又具有其特殊性,即物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容之一,同時,物業(yè)管理為業(yè)主和使用權(quán)人服務(wù)。因此,物業(yè)管理工作的好壞,直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業(yè)管理,能夠創(chuàng)
造優(yōu)美的市容市貌,為城市居民創(chuàng)造一個安全、舒適、祥和、高雅的工作環(huán)境和生活環(huán)境。從這個意義上說,物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動牽涉到千家萬戶的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質(zhì)量。所以,對服務(wù)質(zhì)量的評價也非常重要和非常必要。
(3)隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,物業(yè)管理公司之間的競爭必然加劇,因此,物業(yè)管理公司要求生存,謀發(fā)展,就必須采取發(fā)展外延與改造內(nèi)涵相結(jié)合的方針,通過深化改革,完善管理,提高現(xiàn)有資源使用的效益,減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴(yán)重浪費的現(xiàn)象。物業(yè)管理公司只有加強效益評價工作,提高財務(wù)管理水平,實現(xiàn)資源的最佳組合和最優(yōu)利用,才能在市場競爭中立于不敗之地。
(4)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益是指用最少的資源消耗,提供更多、有效、優(yōu)質(zhì)、適合業(yè)主需要的物業(yè)管理服務(wù),是投入和產(chǎn)出的比例關(guān)系。過去,大多數(shù)物業(yè)管理公司都未開展效益評價工作,因而對自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作應(yīng)達(dá)到什么水準(zhǔn)的效益等問題難以說清。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要,物業(yè)管理公司必須進(jìn)一步強化財務(wù)管理職能,積極開展效益評價工作。只有這樣才能真實反映和客觀評價物業(yè)管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業(yè)務(wù)經(jīng)濟活動的效益優(yōu)劣,從而根據(jù)評價過程和結(jié)果的分析、論證,找出效益高的運行機制、管理經(jīng)驗和效益低的問題及原因,建立和形成日趨合理的經(jīng)營機制和管理模式,為制定財務(wù)計劃、經(jīng)營決策和指導(dǎo)工作提供科學(xué)依據(jù)。因此,開展效益評價工作是提高資源使用綜合效益,強化財務(wù)管理的基礎(chǔ)。
(二)效益評價工作的開展
1.應(yīng)將效益評價工作提到公司的重要議事日程上
效益評價工作涉及全公司的方方面面,關(guān)系公司發(fā)展的全局,做好效益評價工作的關(guān)鍵是公司領(lǐng)導(dǎo)的重視。因此,物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)要統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識,高度重視,不僅要深刻理解效益評價工作的作用及意義,而且要了解效益評價工作的基本內(nèi)容,并作為自己的重要職責(zé)提到議事日程卜。公司應(yīng)有一位總經(jīng)理分管此項工作,定期研究重大問題,組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門的工作。
2.調(diào)配力量,落實人員
物業(yè)管理公司的財務(wù)管理部門應(yīng)是開展效益評價的工作機構(gòu),應(yīng)在財務(wù)管理部門內(nèi)指定專人專職負(fù)責(zé)開展和協(xié)調(diào)效益評價工作。效益評價工作比較復(fù)雜,涉及面廣,技術(shù)性強,需要公司各部門的通力協(xié)作和密切配合。因此,為保證此項工作的落實,公司應(yīng)為財務(wù)管理部門調(diào)配得力、精干的人員,專職從事效益評價工作,公司其他部門也應(yīng)大力支持和密切配合,并為開展效益評價工作提供多方面的必要條件。
3.選擇評價領(lǐng)域
物業(yè)管理公司發(fā)展中涉及資源使用效益方面的問題很多。目前,根據(jù)市場競爭和深化改革中迫切需要解決的問題,效益評價應(yīng)從以下四個方面開展相關(guān)工作:
(1)機構(gòu)設(shè)置、資源配置、設(shè)施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯(lián)系等問題;
(2)項目評價、投資效益、技術(shù)裝備合理性、設(shè)備配置與使用效益,以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;
(3)公司各部門、機構(gòu)的效益評價;
(4)物業(yè)管理綜合效益評價。
(三)開展效益評價工作應(yīng)注意的幾個問題
1.評價指標(biāo)的確立
開展效益評價工作憑借的重要手段是科學(xué)、客觀的反映效益水平的評價指標(biāo)體系。但建立評價指標(biāo)體系難度很大,需要多方面的研究、探討,需要一定的時間和繁瑣的篩選過程。在未確立規(guī)范化評價指標(biāo)體系前,財務(wù)管理部門可先優(yōu)選數(shù)個指標(biāo),如反映工作效率、服務(wù)質(zhì)量、投入與產(chǎn)出比等方面的指標(biāo)開展評價工作。
通過探討、比較,初步確立公司效益評價指標(biāo)體系。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評價指標(biāo)主要有綜合效益指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)兩類:
(1)綜合效益指標(biāo)
①人均利潤。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。用公式表示為:
人均利潤=凈利潤÷職工總數(shù)
②權(quán)益報酬率。它是衡量所有者權(quán)益獲利水平高低的指標(biāo)。權(quán)益報酬率越高,則說明公司運用資金的效果越好。權(quán)益報酬率可用下式來計算:
權(quán)益報酬率=(凈利潤÷所有者權(quán)益總額)×100%
③成本費用利潤率。它是反映公司所花代價的水平的指標(biāo)。成本費用利潤率越高,說明花同樣代價所獲得的利潤越高。其計算公式為:
成本費用利潤率=(凈利潤÷成本費用總額)×100%
④營業(yè)收入利潤率。它反映了公司所創(chuàng)造的利潤與經(jīng)營收入的比例關(guān)系。營業(yè)收入利潤率越高,則表明相同營業(yè)收入所創(chuàng)造的利潤越多。計算公式如下:
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bsp; 營業(yè)收入利潤率=(凈利潤÷營業(yè)收入總額)×100%
⑤資產(chǎn)報酬率。它是反映公司利用資產(chǎn)創(chuàng)利效果的指標(biāo)。資產(chǎn)報酬率越高,說明公司的資產(chǎn)利用效果好。計算公式如下:
資產(chǎn)報酬率=(凈利潤÷資產(chǎn)總額)×100%
⑥每股利潤,又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標(biāo),可用以下公式來計算:
普通股每股利潤=(凈利潤-優(yōu)先股股利)÷普通股流通股數(shù)
⑦股利報酬率。它是普通股每股股利與每股市場價格的比率,反映股票投資在股利方面所獲得的報酬。其計算公式為:
股利報酬率=每股股利÷每股市價
⑧市盈率,又稱價格盈余率或價格與收益比率,是普通股每股市價與每股利潤之比,可用公式表示:
市盈率=普通股每股市場價格÷普通股每股利潤
(2)服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)
物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)通常難以確定和量化。現(xiàn)實中常用的指標(biāo)有:
①物業(yè)完好率。它是衡量物業(yè)管理好壞的一個重要指標(biāo),具體又可分為房屋完好率、附屬設(shè)備完好率和配套設(shè)施完好率。完好率越高,則說明物業(yè)維修、保養(yǎng)越好。
②維修及時率。它是反映房屋、附屬設(shè)備及配套設(shè)施維修效率的指標(biāo),維修及時率越高,則說明公司的服務(wù)效率越高。
③維修合格率。這是反映維修質(zhì)量的指標(biāo),維修合格率越高,則說明公司服務(wù)質(zhì)量高。
④火災(zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率。這是反映保安質(zhì)量好壞的指標(biāo)?；馂?zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率越低,則說明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。
⑤物業(yè)保值增值率。它也是反映物業(yè)管理好壞的綜合性指標(biāo)。其計算公式如下:
物業(yè)保值增值率=(期末物業(yè)總價值÷期初物業(yè)總價值)×100%
⑥環(huán)境綠化率與綠化完好率。環(huán)境綠化率(人均環(huán)境綠化面積與標(biāo)準(zhǔn)人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高,則說明公司的綠化與養(yǎng)護(hù)工作做得越好。
⑦衛(wèi)生保潔程度。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標(biāo)。保潔程度越高,反映衛(wèi)生保潔工作做得越好。
⑧物業(yè)檔案資料完備率。它是反映對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理好壞的指標(biāo)。檔案資料齊備,管理有序,容易查找,則說明對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理得越好。
⑨環(huán)境綜合效益指標(biāo)。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標(biāo)。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀,無違章亂搭、亂建、亂設(shè)攤子、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫,無違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物,車輛停放有序,路面完好、暢通,無三廢污染源和噪音污染源等,則環(huán)境綜合效益好;反之,環(huán)境綜合效益就差。
⑩居民滿意率。居民是物業(yè)管理的直接受益者,居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個重要指標(biāo)。一般地,居民滿意率通過居民的調(diào)查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個綜合性的動態(tài)指標(biāo)。隨著居民生活水平的提高,衡量居民滿意程度的標(biāo)準(zhǔn)也在提高,因而居民滿意率會發(fā)生變化。
在評價過程中,財務(wù)管理部門要逐步摸索出本公司各評價指標(biāo)的平均值,并進(jìn)而研究最佳值,以便據(jù)此對公司各部門進(jìn)行比較,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物業(yè)管理水平。
2.評價手段的運用
根據(jù)物業(yè)管理活動的實施進(jìn)程,物業(yè)管理公司可進(jìn)行定期或不定期的效益評價,并通過與其他同類型的物業(yè)管理公司進(jìn)行橫向比較,找出實際效益水平上的優(yōu)劣差異,以加強管理,提高經(jīng)濟效益。公司各部門也可進(jìn)行定期或不定期的自我評價,通過自身動態(tài)變化的縱向比較,以及公司所做的橫向比較,發(fā)現(xiàn)問題,總結(jié)經(jīng)驗,及時調(diào)整對策,強化管理力度。
公司進(jìn)行效益評價可采用的評價方法有很多,歸結(jié)起來有兩大類,即定性評價方法和定量評價方法。定性評價方法是對公司的經(jīng)濟效益進(jìn)行定性描述,而定量評價方法則是用定量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行效益評價的方法。一般地,進(jìn)行效益評價時,應(yīng)把定性方法和定量方法結(jié)合起來進(jìn)行綜合分析。
3.評價工作的實施步驟
第5篇 飯店財務(wù)管理系統(tǒng)設(shè)計
飯店財務(wù)管理系統(tǒng)設(shè)計
酒店財務(wù)管理的根本目標(biāo)是確保實現(xiàn)利潤最大化,確保資產(chǎn)保值與增值,確保所有者權(quán)益不受侵犯。酒店財務(wù)機構(gòu)必須建立健全內(nèi)部財務(wù)管理制度,做好財務(wù)管理工作,真實反映企業(yè)財務(wù)狀況,依法上繳各項稅、費。
(一) 、建立一套財務(wù)決策分析系統(tǒng)
飯店的經(jīng)營決策(房價定位、餐飲成本率、八大費用指標(biāo)、gop盈利目標(biāo)等制定),它牽涉到飯店的經(jīng)營管理能力和水平。財務(wù)部門應(yīng)對各項決策方案的可行性進(jìn)行經(jīng)濟分析,選擇最優(yōu)方案,供飯店總經(jīng)理作出經(jīng)營決策,保證經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn),提高決策經(jīng)濟效益。
(二) 、建立一套金蝶會計核算、pms前臺操作系統(tǒng)
財務(wù)核算軟件建議用金蝶k3;西軟pms前臺操作系統(tǒng)、其他interney系統(tǒng)等需要與業(yè)主溝通商量,要注意系統(tǒng)相互銜接。并在制定相應(yīng)p&p后,進(jìn)行數(shù)據(jù)初始化。
(三) 、建立一套資金調(diào)度管理系統(tǒng)
財務(wù)部門設(shè)總出納,積極籌集資金,有計劃的調(diào)度資金,認(rèn)真做好流動資金的統(tǒng)籌安排和平?調(diào)節(jié),加速流動資金周轉(zhuǎn),以保證完成流動資金定額和流動資金計劃。如儲備資金歸口采購供應(yīng)部門管理,在用餐具歸口餐飲部門管理,在用棉織歸口洗衣房管理等。、從資金的數(shù)量上得時間上保證飯店經(jīng)營業(yè)務(wù)的合現(xiàn)需要,經(jīng)常分析資金在經(jīng)營服務(wù)各個環(huán)節(jié)各個階段上的占用情況,找出呆滯、積壓和浪費等不合理的占用因素,加速資金周轉(zhuǎn),提高資金的利用效果;嚴(yán)格按照國家規(guī)定的成本開支范圍和費用開支標(biāo)準(zhǔn),正確計算成本費用;及時上繳稅金。
(四) 、建立一套酒店內(nèi)部財務(wù)控制系統(tǒng)
1、管理制度建設(shè)
2、會計報表編制
3、貨幣資金
4、應(yīng)收預(yù)付
5、采購與付款
6、存貨
7、固定資產(chǎn)
8、銷售和收款
9、成本費用
10、流動負(fù)債
11、工程項目管理
12、重要事項
(五) 、建立一套收入、成本、費用預(yù)算指標(biāo)的歸口分級管理系統(tǒng)
1、開業(yè)期間各部門物品采購預(yù)算
2、開業(yè)期間各部門費用開支預(yù)算
開業(yè)典禮費用預(yù)算
培訓(xùn)費用預(yù)算
人工成本預(yù)算
其他預(yù)算
3、09年經(jīng)營預(yù)算
建立一套收入成本費用指標(biāo)的歸口分級管理系統(tǒng),收入指標(biāo)由銷售部負(fù)責(zé)管理,成本率指標(biāo)由總廚師長負(fù)責(zé)管理,工資總額由勞資部門管理,客房賓客用品消耗由客房部門負(fù)責(zé)管理,動力用電、空調(diào)用電和煤(煤氣)由工程部門管理等等,建立健全飯店收入成本費用管理制度保證該系統(tǒng)的正常運行。
(六) 、建立一套固定資產(chǎn)的歸口分級管理系統(tǒng)
建立在套固定資產(chǎn)的歸口分級管理系統(tǒng),把固定資產(chǎn)日常管理的權(quán)限與責(zé)任落實到有關(guān)部門和使用單位,如將機器設(shè)備歸口給工程部門管理,客房家具、電器歸口給客房部門管理,餐廳桌椅歸口給餐飲部門管理等,并在此基礎(chǔ)上,按照固定資產(chǎn)的使用地點,由各門負(fù)責(zé)進(jìn)一步落實到班組各個人,協(xié)助各歸口分管部門做好固定資產(chǎn)的各項基礎(chǔ)工作,組織財產(chǎn)清查,正確核定固定資金的需要量,組織固定資金的核算和分析。
(七) 、建立一套物資供應(yīng)管理系統(tǒng)
建立一套適合本飯店和市場情況庫存模型,既要保證飯店經(jīng)營所需要的材料物資按時供應(yīng),以避免增加庫存費用和積壓流動資金。
(八) 、建立一套信用控制管理系統(tǒng)
按照**酒店管理公司模式
(九) 、建立一套稅收籌劃管理系統(tǒng)
稅收籌劃是納稅人在法律許可的范圍內(nèi),根據(jù)政府的稅收政策導(dǎo)向,通過經(jīng)營活動的事先籌劃或安排進(jìn)行納稅方案的優(yōu)化選擇,以盡可能地減輕稅收負(fù)擔(dān),獲得“節(jié)稅”的稅收利益的合法行為。
1、凡稅法規(guī)定可列支的費用、損失及扣除項目應(yīng)充分列扣;
2、是適當(dāng)縮短以后年度必須分?jǐn)偟馁M用的期限;
3、是以公允的會計方法增加損失或費用;
4、是改變支出方式以增加列支損失和費用;
5、是增加或避免漏列可列支扣除項目;
6、充分計列原則所減輕的主要是企業(yè)所得稅;
7、利用各種稅收優(yōu)惠政策和減免規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。
第6篇 酒店財務(wù)管理系統(tǒng)規(guī)劃
酒店一切經(jīng)營活動的目的都是為著盈利。一個企業(yè)離開了盈利,它就無法生存下去。財務(wù)部在酒店的經(jīng)活動中負(fù)責(zé)收集、記錄、分類、總括、分析貨幣交易以及由此而得出的結(jié)果和結(jié)論,向管理者提供經(jīng)營資料,供總經(jīng)理進(jìn)行經(jīng)營決策。
財會部在酒店的經(jīng)營中起著財務(wù)和計劃管理、會計核算管理、資金管理、外匯管理、固定資產(chǎn)管理、家具用具設(shè)備管理、物料用品管理、費用管理、成本管理、利潤管理、合同管理和商品、原料和物料的采購管理、倉庫物資管理的重要作用。通過財務(wù)部門進(jìn)行上述有效管理,能使酒店的經(jīng)營活動獲得更大的經(jīng)濟效益,從而促進(jìn)企業(yè)不斷向前發(fā)展。
第一節(jié)酒店財務(wù)管理范疇
一、會議核算管理
1、會計核算原則
(1)遵守中華人民共和國的法律法規(guī)、條例及政策的有關(guān)規(guī)定和批準(zhǔn)的協(xié)議、合同。
(2)會計年度采用歷年制。即自公歷每年1月1日起至12月31日止為一個會計制度。
(3)采用借貸復(fù)式記賬法記賬。
(4)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則記賬。即凡是本期已經(jīng)實現(xiàn)的收益和已經(jīng)使用的費用,不論款項是否收付,都應(yīng)作為本期的收益與費用入賬。凡不屬于本期的收益與費用,即使款項已在本期收付,都不應(yīng)作為本期的收益與費用處理。
(5)一切會計憑證、賬薄、報表等各種會計記錄,都必須根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行登記,做到手續(xù)齊備,內(nèi)容完整,準(zhǔn)確及時。
(6)記賬用的貨幣單位為人民幣。憑證、賬簿、報表均用中文書記。
(7)一切收入與費用的計算,必須互相配合,必須在同一時期內(nèi)登記入賬,不應(yīng)脫節(jié),不應(yīng)提前或推后。
(8)劃清資本出去與收益支出的界限,不能互相混淆。
(9)有關(guān)會計處理方法,前后各期必須一致,不得任意改變,如有改變,須經(jīng)批準(zhǔn)。
(10)建立內(nèi)部稽核制度,對款項的支付,財產(chǎn)物資的收發(fā)保管,債權(quán)債務(wù)的發(fā)生與清算各項經(jīng)濟業(yè)務(wù),都要有明確的經(jīng)濟責(zé)任,有合法的憑證,并經(jīng)授權(quán)人員審核簽證。
2、會計科目
(1)資產(chǎn)類
①現(xiàn)金
每項現(xiàn)金分人民幣和外匯兩類。
核算酒店庫存現(xiàn)金,找數(shù)備用金和零用金備用金。
設(shè)置“現(xiàn)金日記賬”,根據(jù)收付憑證,按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序,逐日登記。
②銀行存款
核算酒店存入銀行的各種存款。
“根據(jù)人民幣、外幣(主要折為美元)等不同貨幣存入不同銀行,分別設(shè)置“銀行存款日記賬”,根據(jù)收、付憑證日逐筆登記,結(jié)出余數(shù)。
采用人民幣為記賬單位,對美元或其他外幣存款,在登記外幣金額的同時,按當(dāng)日銀行匯率折合人民幣登記。
③應(yīng)收賬款
核算酒店商業(yè)大樓、公寓住宅大樓、餐館、商場及其附屬項目的營業(yè)收入中對方的欠款。
分旅行社、公司、單位、客賬、信用卡、租戶、街賬等不同類項,按團(tuán)體或個人設(shè)分戶賬。
設(shè)立專人負(fù)責(zé)催收賬款,對不能收回的賬款必須查明原因追究責(zé)任,并取得有關(guān)證明。報財務(wù)總監(jiān)和總經(jīng)理批準(zhǔn),轉(zhuǎn)為壞賬損失。
④其他應(yīng)收款
核算應(yīng)收賬款不包括的其他應(yīng)收款,包括按金,應(yīng)付保險賠償?shù)取?/p>
按不同貨幣和債務(wù)人每月編制明細(xì)表進(jìn)行核算。
⑤待攤費用
核算已經(jīng)發(fā)生,但應(yīng)由本期和以后時期分別負(fù)擔(dān)的各項費用,如持?jǐn)偙ｋU費等。
對支付金額較少,不超過人民幣多少(由酒店定)以下的費用,不入本科目。
每項待攤費用一般在12個月內(nèi)分?jǐn)偼戤叀?/p>
⑥存貨
核算餐廳制作食品用的原材料、油味料、半成品、煙、酒、飲品等庫存商品和存入倉庫暫未領(lǐng)用的物料、用品及為包裝銷售食品而儲備的各種包裝容器。
各咎存貨按不同類別倉庫設(shè)專人管理,按品名設(shè)明細(xì)賬登記,定期盤點。
⑦其他流動資產(chǎn)及按金
不屬于以上六個科目的流動資產(chǎn)屬于本科目核算。
根據(jù)不同類型或項目,每月編制明細(xì)表進(jìn)行核算。
⑧固定資產(chǎn)
核算所有固定資產(chǎn)的原價。
所謂固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上,或單價在人民幣多少(由酒店定)以上的房屋、建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備和其他設(shè)備。
第一批購入的營業(yè)性設(shè)備,如布草、瓷器玻璃器皿、金銀器等,雖在人民幣多少(由酒店定)以下,也屬于固定資產(chǎn)。
第7篇 z美容院財務(wù)管理
一個美容院為加強財務(wù)工作,做好財務(wù)管理,提高經(jīng)濟效益等,都要制定出完整的財務(wù)管理制度。以下是相關(guān)美容院財務(wù)管理的范本,僅供參考。
一、總則
(1)為加強美容院的財務(wù)工作,發(fā)揮財務(wù)工作的美容院經(jīng)營管理和提高經(jīng)濟效益中的作用,特制定本規(guī)定。
(2)美容院財務(wù)管理人員的職能:
1、建立健全財務(wù)管理的各種規(guī)章制度,編制財務(wù)計劃,加強經(jīng)營核算管理,反映、分析財務(wù)計劃的執(zhí)行情況,檢查監(jiān)督財務(wù)紀(jì)律。
2、積極為經(jīng)營管理服務(wù),促進(jìn)美容院取得較好的經(jīng)濟效益。按照經(jīng)濟核算原則,定期檢查,分析美容院財務(wù)、成本和利潤執(zhí)行情況,挖掘增收節(jié)支潛力,考核資金使用效果,及時向總經(jīng)理提出合理化建議,當(dāng)好美容院參謀。
3、進(jìn)行成本費用預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核,督促本美容院有關(guān)部門降低消耗,節(jié)約費用、提高經(jīng)濟效益。
4、合理分配美容院收入,及時完成需要上交的稅收及管理費用。
5、配合財政、稅務(wù)、銀行等部門,檢查財務(wù)工作,主動提供有關(guān)資料,如實反映情況。
6、完成美容院交給的其他工作。
二、財務(wù)工作管理。
(1)會計年底自1月1日起至12月31日止。
(2)會計憑證、會計帳簿、會計報表和其他會計資料必須真實、準(zhǔn)確、完整,并符合會計制度的規(guī)定。
(3)財務(wù)工作人員辦理會計事項必須填制或取得原始憑證,并根據(jù)審核的原始憑證編制記帳憑證。有關(guān)人員都必須在記帳憑證上簽字。
(4)財務(wù)工作人員對本美容院實行會計監(jiān)督。財務(wù)工作人員對與事實不合的原始憑證,不予受理;對記載不準(zhǔn)確、不完整的原始憑證,予以退回,要求更正、補充。
(5)財務(wù)工作人員應(yīng)當(dāng)會同主管進(jìn)行財務(wù)盤點,保證帳簿記帳記錄與實物、款項相符。
(6)財務(wù)工作人員發(fā)現(xiàn)帳簿記錄與實物、款項不符時,應(yīng)及時向主管進(jìn)行書面報告,并請求查明原因,做出處理。財務(wù)工作人員對上述事項無權(quán)自行做出處理。
(7)財務(wù)工作人員應(yīng)根據(jù)帳簿記錄每月編制會計報表上報主管。
(8)財務(wù)工作人員調(diào)動工作或者離職,必須與接管人員辦清交接手續(xù)。財務(wù)工作人員辦理交接手續(xù)時,由主管監(jiān)交。
三、財務(wù)收支管理制度
(1)生產(chǎn)性開支:在滿足美容院提供美容院服務(wù)的正常需要,又要庫存合理的前提下,產(chǎn)品采購人員根據(jù)“請購單”和主管審批的用款計劃,購買產(chǎn)品,一般情況下采用貨到驗收付款的方式。
(2)嚴(yán)格控制非生產(chǎn)性開支。
(3)固定資產(chǎn)購置。
各員工無權(quán)自行購買相關(guān)產(chǎn)品。需要時,需有關(guān)人員提出申請,主管審批后由產(chǎn)品采購人員統(tǒng)一購買。
(1)差旅費的開支:由于工作需要經(jīng)批準(zhǔn)到外地開會、學(xué)習(xí)及授課的,根據(jù)本美容院差旅開支的有關(guān)規(guī)定,出差回來后一周內(nèi)憑據(jù)主管簽名核實后報財務(wù)管理人員報銷。
(2)財產(chǎn)保險、廣告費用、上交稅金、水電費、電話費等費用的支付,由主管審批,財務(wù)管理人員辦理。
(3)勞動工資的支付。按照勞動合同的有關(guān)規(guī)定,應(yīng)按期發(fā)放員工的工資。
三、現(xiàn)金和支票管理制度
(1)美容院可以在下列范圍內(nèi)使用現(xiàn)金:
①職員工資、津貼、獎金;
②個人勞務(wù)報酬;
③出差人員必須攜帶的差旅費;
④結(jié)算起點以下的零星支出(結(jié)算起點由主管確定);
⑤主管批準(zhǔn)的其他開支。
(2)財務(wù)人員支付個人款項,超過使用現(xiàn)金限額的部分,應(yīng)當(dāng)以支票支付;確需全額支付現(xiàn)金的,店長批準(zhǔn)后支付現(xiàn)金。
(3)美容院固定資產(chǎn)、辦公用品、老保、福利及其他工作用品必須采取轉(zhuǎn)帳結(jié)算方式,不得使用現(xiàn)金。
(4)財務(wù)人員支付現(xiàn)金,可以從美容院庫存現(xiàn)金限額中支付或從銀行存款中提取,不得從現(xiàn)金收入中直接支付(即坐支)。
(5)財務(wù)人員從銀行提取現(xiàn)金,應(yīng)當(dāng)填寫“現(xiàn)金領(lǐng)用單”,并寫明用途和金額,由店長批準(zhǔn)后提取。
(6)財務(wù)工作人員要進(jìn)行往來業(yè)務(wù)的現(xiàn)金提送,數(shù)額巨大時,應(yīng)加派人員辦理。
(7)每日營業(yè)終了,除酌留一部分沖為次日營業(yè)開始時必要的支付支付資金外,所有款項應(yīng)盡量送存銀行。
(8)美容院職員因工作需要借用現(xiàn)金,需填寫“借款單”,經(jīng)財務(wù)工作人員審核;交主管批準(zhǔn)簽字后方可借用。超過退款期限即轉(zhuǎn)應(yīng)收款,在當(dāng)月工資中扣還。
(9)憑發(fā)票、工資單、差旅費及美容院認(rèn)可的有效報銷或領(lǐng)款憑證,填制記帳憑證,經(jīng)手人簽字,財務(wù)工作人員審核金額數(shù)量無誤,主管批準(zhǔn)后支付現(xiàn)金。
(10)工資由財務(wù)工作人員依據(jù)每月提供的核發(fā)工資資料代理編制職員薪資表,交主管審核和簽字,財務(wù)人員按時提款,當(dāng)月發(fā)放工資,填制記帳憑證,進(jìn)行財務(wù)處理。
(11)無論何種匯款,財務(wù)工作人員都需審核“匯款通知單”和有關(guān)憑證,分別由經(jīng)手人、主管簽字。
(12)財務(wù)工作人員應(yīng)當(dāng)建立健全現(xiàn)金帳目,逐筆記載現(xiàn)金支付。帳目應(yīng)當(dāng)月結(jié),每日結(jié)算,帳款相符。
(13)支票由財務(wù)管理人員專人保管。支票使用時需有“支票領(lǐng)用單”,經(jīng)店長批準(zhǔn)簽字,然后將支票按金額填上,加蓋印章,填寫日期、用途、登記號碼,領(lǐng)用人在支票領(lǐng)用簿上簽字備查。
(14)支票付款后憑支票存根、發(fā)票由經(jīng)手人簽字、財務(wù)管理人員核對、店長審批。填寫金額無誤,完成后交財務(wù)管理人員。財務(wù)管理人員統(tǒng)一編制憑證號,按規(guī)定登記銀行帳號。
(15)凡與美容院業(yè)務(wù)有關(guān)款項的支票,不分金額大小由主管審批簽字。
四、會計檔案管理制度
(1)凡是本美容院的會計憑證、會計帳簿、會計文件和其他有保存價值的資料,均應(yīng)歸檔。
(2)每日的銷售項目及銷售數(shù)量還有現(xiàn)金帳至少要保留半年以上。薪水單、作廢的支票、每月及每年總帳之報表至少要保留7年。服務(wù)記錄與盤點清單也應(yīng)妥善保存。有系統(tǒng)的盤點制度可避免進(jìn)貨過多和避免供應(yīng)短缺;年底時可做計算凈利的根據(jù)。
(3)會計憑證應(yīng)按月、按編號順序每月裝訂成冊,標(biāo)明月份、季度、年起止時間、號數(shù)、單據(jù)張數(shù),由財務(wù)工作人員簽名蓋章、歸檔保存,歸檔前應(yīng)加以裝訂。
(4)會計報表應(yīng)分月、季、年報,按時歸檔,并分類填制目錄。
(5)會計檔案不得攜帶外出,凡查閱、復(fù)制、摘錄會計檔案,需經(jīng)主管批準(zhǔn)。
五、財務(wù)盤點制度
1、盤點范圍
(1)化妝品:用于顧客的臉部,使用一次其產(chǎn)品價值即變成營業(yè)收入者(無形消費商品的營業(yè)收入),屬于每日需盤點的對象,如洗面奶、化妝水、潤膚乳等。
(2)固定資產(chǎn):一次購入即可長期使用,只須每年盤點一次的物品,如空調(diào)、美容儀器、床鋪、凳椅等。
(3)消耗品:輔助美容服務(wù),不需盤點,如辦公用紙、筆、紗布、棉花、衛(wèi)生紙等。
(4)現(xiàn)金、票據(jù)、租賃契約等。
2、盤點方式
(1)年中、年終盤點。
(2)月末盤點。
(3)不定期抽點。
3、盤點注意事項
(1)財務(wù)管理人員擬定判定計劃表,主管批準(zhǔn)后,簽發(fā)通知,期限辦理盤點工作。
(2)盤點應(yīng)盡量采用精確的計算器,避免用主管的目測方法,每項項目數(shù)量確定后,再繼續(xù)進(jìn)行下一項,盤點后不得更改。
(3)現(xiàn)金、存款等項目,除年中、年終盤點外,店長至少每月抽查一次。
(4)現(xiàn)金、存款等項目盤點,應(yīng)于盤點當(dāng)日下班未行收支前或當(dāng)日下午結(jié)帳后辦理。
(5)存貨盤點,以當(dāng)月最末的一天及翌月1日進(jìn)行為原則。
(6)盤點物品時,實際盤點數(shù)均應(yīng)詳細(xì)記錄于“盤點統(tǒng)計表”。
(7)盤點完畢后,財務(wù)管理人員應(yīng)對盤點情況進(jìn)行匯總,編制“盤點盈虧報告表”,核算盤點盈虧金額。
六、財務(wù)分析細(xì)則
1、財務(wù)分析
每日、每月進(jìn)行經(jīng)營結(jié)算,并定期進(jìn)行成本、盈虧核算,以了解美容院的經(jīng)營情況。
(1)計算準(zhǔn)確的損益平衡點,美容院每個月的營業(yè)額要達(dá)到或超過損益平衡點,以助美容院制定有效的拓展銷售計劃及控制成本。
(2)計算損益平衡點要從成本和當(dāng)?shù)厣倘Φ南M營業(yè)額兩方面來考慮,如:根據(jù)成本算出美容院每月營業(yè)額要20萬元才能持平,但如果美容院當(dāng)?shù)厣倘Ω緵]有20萬元的消費能力,則要想辦法降低成本,如換租金較便宜的店面,使損益平衡點的營業(yè)額接近實際消費力,否則只有坐等虧損。
下面以一年營業(yè)情況為例進(jìn)行分析(見表7-1)。
表7-1美容院開店成本開店成本金額開店費及押金100000裝修費60000儀器費24000一年進(jìn)貨費56000一年其他費用(薪水、房租、廣告等)60000合計300000
投資報酬:300000元×8.5%(基本的投資報酬率,參考銀行定存利率)=25500元。因此,每年至少要有25500元的凈利才不會虧本,即平均每個月要有2121元的凈利。加上每個月的成本即為每個月的損益平衡點。
2、預(yù)測毛利率建立毛利率預(yù)算計劃管理,對美容院實行計劃控制,對影響效益大的產(chǎn)品的毛利率進(jìn)行重點考核。
3、美容院可參到的財務(wù)管理公式
(1)回收期=開店資金/每月營業(yè)凈利
如果開店資金30萬元,每月營業(yè)凈利5.6萬元,則回收期為300000/56000=5.583,即約6個月才能收回成本。
(2)方效=每月經(jīng)營額/店面方數(shù)
勞動效率=每月經(jīng)營額/員工人數(shù)
如果每個月營業(yè)額5.6萬元,店面坪數(shù)30平方米,則其方效為56000/30=1866,即平均每平方米要達(dá)到1866元的營業(yè)額,才符合經(jīng)濟效益。
算出美容院的方效大小和勞動效率,并和經(jīng)營成功的同一類型美容院做比較,作為擴大和縮小店面的參考,避免花高租金卻不能發(fā)揮最大空間效益的情況發(fā)生,參考員工的工作效率,看是否有需要提高員工工作效率和增減員工。
第8篇 物業(yè)公司財務(wù)管理手冊-財務(wù)管理概述
一、總則
1.財務(wù)管理是物業(yè)管理的重要部分,正確處理好管理與理財?shù)年P(guān)系,是物業(yè)管理的首要問題。
2.財務(wù)管理的三方面任務(wù):
(1)有計劃、合理地安排資金,為管理公司經(jīng)營管理服務(wù)。
(2)認(rèn)真貫徹各項財經(jīng)制度,維護(hù)財經(jīng)紀(jì)律,實行財務(wù)監(jiān)督。
(3)加強經(jīng)濟核算,增收節(jié)支,提高經(jīng)濟效益。
3.配備專職財務(wù)人員,開戶建賬,建立一套完整的切實可行的會計核算制度,做好管理公司的經(jīng)濟活動記錄工作。
4.做好年度財務(wù)預(yù)算,落實各項經(jīng)濟指標(biāo)。
5.做好會計決算和利潤分配報告,加強財務(wù)監(jiān)督,改善經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益。
6.遵守各項有關(guān)法律、法令和條例,接受當(dāng)?shù)囟悇?wù)、銀行、工商等部門的監(jiān)督。
7.接受“會計事務(wù)所”對企業(yè)會計賬目的審查。
二、財務(wù)權(quán)限與職責(zé)
1.編制管理公司年度財務(wù)預(yù)算,制定各項經(jīng)濟指標(biāo),并報總物業(yè)經(jīng)理審批。
2.監(jiān)督管理公司的資金來源與運用情況,檢查各項制度執(zhí)行情況。
3.加強流動資金的管理,制定各部門的流動資金額,超出額度的財務(wù)部有權(quán)拒付。
4.公司的一切開支應(yīng)由經(jīng)手人做出計劃報其部門主管經(jīng)理簽字,且經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理審核無誤報總物業(yè)經(jīng)理審批后方可報銷。
5.有權(quán)拒付違反財經(jīng)紀(jì)律和違反財務(wù)規(guī)定的開支。
6.建立完善的管理費收費系統(tǒng),及時足額收取管理費及其他費用,按發(fā)展商的要求必要時協(xié)助發(fā)展商向客戶收取其他費用。
7.建立固定資產(chǎn)登記制度,防止固定資產(chǎn)流失。
8.建立完善的會計資料檔案管理系統(tǒng),保證會計資料的完整。
9.按上級規(guī)定,編制好各種財務(wù)報表,做好財務(wù)工作。
10.對超載財務(wù)權(quán)限,強行核銷不合理開支,打擊報復(fù)財務(wù)人員的行為,財務(wù)部經(jīng)理有權(quán)向總物業(yè)經(jīng)理及上級部門報告申述。
三、財務(wù)管理
1.財務(wù)部應(yīng)根據(jù)國家要求,結(jié)合有關(guān)規(guī)定,認(rèn)真進(jìn)行財務(wù)處理與會計核算,及時編報各類財務(wù)報表,做到認(rèn)真、及時、準(zhǔn)確、完整地反映管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。
2.財務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格控制各類費用開支,業(yè)務(wù)招待費的提取按國家規(guī)定,可以在業(yè)務(wù)收入限額內(nèi)據(jù)實列入管理費用,并按如下標(biāo)準(zhǔn)提取:全年業(yè)務(wù)收入額在人民幣1500 萬元以下的,不超過年業(yè)務(wù)收入額的千分之五;全年業(yè)務(wù)收入在人民幣 1500~5000 萬元的部分,不得超過業(yè)務(wù)收入的千分之三。
3.財務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格內(nèi)部管理制度,建立健全現(xiàn)金及各種存款的管理,做到日清月結(jié),賬賬相符,及時清理未達(dá)賬項,每周編報一次資金日報表,以便管理公司及時掌握資金使用情況,合理使用資金。
4.嚴(yán)格各種費用管理,杜絕假發(fā)票,空白條,杜絕不合理、不合法的費用支出。
5.公司發(fā)生的維修費,數(shù)額在一萬元以下的,可一次進(jìn)入當(dāng)期費用,超過一萬元的可采用分期攤銷的辦法,分期進(jìn)入費用。低值易耗品的攤銷方法采用“五五攤銷法”。
第9篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司財務(wù)管理概述
一、物業(yè)管理公司財務(wù)管理目標(biāo)
物業(yè)管理公司的財務(wù)管理目標(biāo)是指財務(wù)管理的目的行為,即在一定時期內(nèi)財務(wù)管理目標(biāo)。它是根據(jù)物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的要求所決定的。一般來講,物業(yè)管理公司的財務(wù)管理目標(biāo)是要求在改善財務(wù)狀況的條件下,不斷擴大財務(wù)成果,提高企業(yè)經(jīng)濟效益。主要包括如下幾個方面:
1.以提高經(jīng)濟效益為目標(biāo)
經(jīng)濟效益是指公司在經(jīng)濟活動中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)營的消耗,要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn),為社會和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),獲得更多的利潤。
2.實現(xiàn)財富最大化目標(biāo)
財富最大化是指公司通過合理經(jīng)營,使本企業(yè)的總價值達(dá)到最大化。在股份制公司中,公司財富最大化也就是使股東財富最大化,這是當(dāng)前西方財務(wù)管理理論中普遍提出的財務(wù)目標(biāo),并認(rèn)為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的,是衡量企業(yè)財務(wù)行為和財務(wù)決策是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司也有一個不斷發(fā)展、逐漸壯大的過程,因此,實現(xiàn)財富最大化當(dāng)然也應(yīng)成為其財務(wù)管理的主要目標(biāo)之一。
3.完成國家有關(guān)規(guī)定
國家及行政主管部門對企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定,比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務(wù)經(jīng)營效益等,實現(xiàn)這些要求后,不僅能保證國家稅收,同時也能完成企業(yè)的效益。
二、物業(yè)管理公司財務(wù)管理的幾個新觀念
隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展,財務(wù)理財也必須樹立新觀點,適應(yīng)社會的發(fā)展。這些觀念主要包括:
1.市場觀念
物業(yè)管理公司的工作和發(fā)展,應(yīng)該以市場為導(dǎo)向,面向市場,參與市場競爭,在競爭中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)者、財會人員應(yīng)該及時全面地學(xué)習(xí)和掌握價值規(guī)律、供求規(guī)律、市場競爭和現(xiàn)代企業(yè)制度等市場經(jīng)濟的重要理論,才能更好地樹立起市場觀念。
2.經(jīng)濟效益觀念
經(jīng)濟效益是指公司在經(jīng)濟活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較,力爭以較少的活勞動和物質(zhì)的消耗,生產(chǎn)出更多符合社會需求的產(chǎn)品或向社會提供更熱情周到的服務(wù)。提高經(jīng)濟效益是經(jīng)濟工作的出發(fā)點,也是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求。要提高經(jīng)濟效益,首先要樹立經(jīng)濟效益觀念,明確建立以提高經(jīng)濟效益指標(biāo)作為檢查考核的目標(biāo)。其次加強管理為提高經(jīng)濟效益的主要手段,并把加強管理作為提高經(jīng)濟效益的重要途徑。
3.資本的保值觀念
物業(yè)管理公司所有者權(quán)益必須得到保障,使投入的資本不受任何侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉(zhuǎn)移資本;除依法轉(zhuǎn)讓外,不得以任何方式抽走資本。在經(jīng)營過程中,其成本補償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進(jìn)行,保證資本權(quán)益不受任何形式的侵犯。
4.資金時間價值觀念
資金時間價值是指資金在運動中,由于時間因素所增加的價值。由于不同的時間、資金的價值并不相等,一般要以利率為計算依據(jù),將貨幣收支換算到相同時間基礎(chǔ)上進(jìn)行比較,衡量其實際價值。如果離開了時間價值因素,就無法正確地計算不同時期的財務(wù)收支,也不能進(jìn)行正確的財務(wù)決策。因此應(yīng)牢固地樹立資金時間的價值觀念。
5.投資的風(fēng)險觀念
公司的財務(wù)活動,很多都是在有風(fēng)險的條件下進(jìn)行的。少冒風(fēng)險,多獲利,是人們處理風(fēng)險的基本原則。在風(fēng)險不可避免的情況下,投資者由于冒險而進(jìn)行投資時,必須爭取獲得超過時間價值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風(fēng)險價值,或投資的風(fēng)險補償。為了做好財務(wù)工作,財務(wù)人員必須研究投資和經(jīng)營中的風(fēng)險,計算風(fēng)險度的大小,從而設(shè)法控制風(fēng)險,這也是財務(wù)管理的基本觀念和基本原理,離開了風(fēng)險,就無法正確評價公司的收益,也就無法進(jìn)行融資和投資的決策。
三、物業(yè)管理公司財務(wù)計劃的內(nèi)容
財務(wù)計劃是物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)營管理計劃的重要組成部分,是進(jìn)行財務(wù)管理、財務(wù)監(jiān)督、財務(wù)分析的主要依據(jù),其目的是確立企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo),使物業(yè)經(jīng)營管理活動按計劃協(xié)調(diào)進(jìn)行,提高經(jīng)濟效益。物業(yè)管理公司財務(wù)計劃的內(nèi)容主要有:
1.各項收入的預(yù)算與籌集
物業(yè)管理公司主要資金來源是物業(yè)管理服務(wù)費收入、門面房的租金以及其他經(jīng)營活動的收入等。應(yīng)按照國家政府制定的收費標(biāo)準(zhǔn),算出按月、按季、按年各項收入的總額,并采取有效措施,確保應(yīng)收資金及時收取。
2.各項成本、費用的測算與分析
各項成本、費用的測算是制定收費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ),也是進(jìn)行財務(wù)核算和財務(wù)監(jiān)督的依據(jù),應(yīng)分門別類地測算出各項物業(yè)管理服務(wù)的成本與費用,在企業(yè)內(nèi)部實行經(jīng)濟責(zé)任制。
3.專項基金的提存與使用
專項基金通常是指共用設(shè)備、設(shè)施的維修基金。關(guān)于專項基金的使用國家已做了相應(yīng)的規(guī)定,各地地方政府也出臺了使用細(xì)則。專項基金的性質(zhì)已決定了必須?？顚Ｓ?同時應(yīng)預(yù)先做好使用計劃。專項基金的提存與使用是財務(wù)計劃中的一項重要內(nèi)容。
4.公司凈經(jīng)營收益的預(yù)測和留用利潤的安排使用
公司的經(jīng)營目的是獲取利潤。對公司資金運動過程進(jìn)行現(xiàn)金流分析,其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流,即為公司的凈經(jīng)營收入,也就是企業(yè)利潤,財務(wù)計劃應(yīng)預(yù)測企業(yè)的利潤情況,并分析影響盈虧的關(guān)鍵因素,以便及時調(diào)整,確保經(jīng)營收益的最大化。
四、機構(gòu)設(shè)置
物業(yè)管理公司的財務(wù)部與其他行業(yè)的財務(wù)部門大致相同,但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點。根據(jù)每一個物業(yè)管理公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服務(wù)內(nèi)容的多少等具體情況來設(shè)置機構(gòu),配備人員。由于財務(wù)管理不同于一般管理,基本崗位不隨內(nèi)容的多少來決定,因此根據(jù)財務(wù)管理的特點,物業(yè)管理公司的財務(wù)部門可以設(shè)立一崗多人或一人多崗。
五、財務(wù)部工作人員崗位職責(zé)
1.財務(wù)部經(jīng)理
(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé),具體主持公司財務(wù)部的管理工作,做好總經(jīng)理的助手。
(2)組織財務(wù)部門的政治學(xué)習(xí)、法律法規(guī)學(xué)習(xí)。要求所有財會人員遵紀(jì)守法,按照財政部中國人民銀行頒布的有關(guān)金融管理條例管理好財務(wù)。
(3)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表,并寫出分析報告,送總經(jīng)理審閱。
(4)檢查、督促各項費用的及時收繳和管理,保證公司的正常運轉(zhuǎn)。
(5)合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn),為公司創(chuàng)造更多的利潤。
(6)審核、控制各項費用的支出,杜絕浪費。
(7)組織擬定物業(yè)管理費等各項費用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案,呈送總經(jīng)理、業(yè)主管理委員會和相關(guān)主管部門審核、修改決定。
(8)熟悉各種工商、財會及稅務(wù)管理制度,運用法律、政策手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。
(9)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點以及本公司的實際情況,制定財務(wù)管理制度的細(xì)則。
(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項。
2.主管會計
(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),具體做好財務(wù)的日常管理工作;
(2)每日做好各種會計憑證和財務(wù)處理工作;
(3)每月、每季按時做好各種會計報表,送部門經(jīng)理審核;
(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營部門及下屬機構(gòu)的收支賬目,及時向部門經(jīng)理匯報;
(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目,做到賬賬相符,賬實相符;
(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點和需要,組織各營業(yè)部門及下屬機構(gòu)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高整體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn);
(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項。
3.出納
(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),服從領(lǐng)導(dǎo)安排,盡職盡責(zé)做好本職工作。
(2)嚴(yán)格遵守國家制定的財會制度和公司制定的財務(wù)管理細(xì)則,按制度管理好公司的銀行存款和庫存現(xiàn)金。
(3)及時辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票,并交會計做賬。
(4)及時追收各種應(yīng)收的款項,保護(hù)公司利益不受損失。
(5)完成經(jīng)理交辦的其他事項。
4.統(tǒng)計員
(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),遵守公司制定的財務(wù)人員管理細(xì)則,做好本職工作;
(2)及時統(tǒng)計、存貯各種費用交收資料,供主管會計參考;
(3)維護(hù)好電腦設(shè)備,保管好所存的資料;對于變動的資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時修改與存貯,做到隨時變動,隨時修改,隨時存貯,以免出現(xiàn)差錯;
(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項。
5收費員
;物業(yè)管理公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多時,應(yīng)專門配備收費員,這樣既可方便住戶,又能及時回籠資金。收費員的職責(zé)是:
(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),遵守公司制定的財務(wù)人員管理規(guī)則,做好本職工作。
(2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳。
(3)每天下班前應(yīng)把當(dāng)天收繳的各項管理費用的現(xiàn)金入庫,并統(tǒng)計好交費情況。
(4)樹立“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的思想。工作中應(yīng)熱情、周到,與廣大業(yè)主(使用人)交朋友,以爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持。
第10篇 小區(qū)財務(wù)管理物業(yè)管理經(jīng)費收支測算
第一部分 財務(wù)管理
財務(wù)管理是物業(yè)管理正常運營的'生命線'。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國家及省市有關(guān)物業(yè)管理的財務(wù)管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運作。
一、財務(wù)管理模式(附圖七)
二、建立規(guī)范、透明的財務(wù)體系
1、根據(jù)'zz小區(qū)'的實際情況,制度切實可行的財務(wù)管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、和益行物業(yè)總公司對zz小區(qū)管理處的財務(wù)工作定期進(jìn)行檢查,并每年對管理處財務(wù)帳目進(jìn)行一次審計。
3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目,接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。
4、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費預(yù)算報告,并提交物業(yè)管理委員會審批,經(jīng)批準(zhǔn)后實施。
三、管理服務(wù)費及代收代繳的收取
1、我們將在管理處設(shè)置專職收款員,負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業(yè)主,我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式,方便業(yè)主交費,提高費用收繳率。
2、在費用收取方式上,我們初期采用人工收費,且以收現(xiàn)金為主。兩年內(nèi)逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式,盡量減少現(xiàn)金的收取,提高收款工作效率。
3、對于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費用的住戶,我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交,必要情況下管理處經(jīng)理、主任進(jìn)行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布,敦促其交費。對于拒不交納的住戶,我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。
第二部分 日常物業(yè)管理經(jīng)費測算
一、物業(yè)資金的籌措與使用
管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎(chǔ)和必要條件,為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容,確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。在物業(yè)管理經(jīng)費收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面,堅決按招標(biāo)書確定的參考價格及煙臺市建委、發(fā)改委等政府部門的定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;政府部門沒有規(guī)定及招標(biāo)書沒有提供參考價格的其他服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn),堅持略低于市場平均價格執(zhí)行或雙方協(xié)議價。支出方面,以服從業(yè)主利益為前提,堅持'事前預(yù)算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低物業(yè)管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時,確保資金的合理使用,實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。
二、日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算匯總
(一)物業(yè)管理經(jīng)費測算依據(jù)及說明
1、煙臺市政府相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費辦法(煙臺市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法);
2、《招標(biāo)書》提供的原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定;
3、經(jīng)我公司實地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測算經(jīng)驗;
4、稅費按管理處總收入的5.5%計算;
5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃;
6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。
7、本公司對管理先期購置各種設(shè)備、用具所需的費用先行墊支,以后逐年折舊收回。
(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(附圖八)
第三部分 維修基金的管理使用計劃
維修基金的管理
1、對維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理,并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。
2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預(yù)算,提交管委會審議通過后執(zhí)行。
3、管理處需使用維修基金時,應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算,并報管委會審批。
4、當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時,經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后,由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分?jǐn)偂?/p>
5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次,年度使用情況接受管委會及其委托的會計師事務(wù)所審計。
第11篇 酒店財務(wù)管理描述
酒店財務(wù)管理描述
*酒店財務(wù)管理的功能
酒店的財務(wù)部門是酒店總經(jīng)理對整個酒店經(jīng)營管理工作起著“管家”作用的職能部門,負(fù)擔(dān)酒店資金總核算,監(jiān)督和指導(dǎo)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行資金運用和管理,增加營業(yè)收入,節(jié)約費用開支,維護(hù)酒店的經(jīng)濟利益和經(jīng)濟效益的重大任務(wù)職責(zé)。
*酒店財務(wù)管理的任務(wù)
酒店財務(wù)管理的工作任務(wù)如下:
1.記錄、分析酒店的日常經(jīng)營活動、資金運作動態(tài),營業(yè)收入和費用開支的基本資料,定期向酒店總經(jīng)理和董事會報告。
2.根據(jù)酒店總經(jīng)理和董事會的工作指令,結(jié)合酒店的自身情況,對財務(wù)收支進(jìn)行綜合平衡,組織酒店各部門編制酒店的月。季和年度的營業(yè)計劃與財務(wù)計劃。
3.定期對酒店財務(wù)計劃與營業(yè)計劃進(jìn)行分析,做出書面分析報告呈交總經(jīng)理。
4.執(zhí)行和完善酒店的財務(wù)管理工作,具體包括:
(1)負(fù)責(zé)對全酒店的各項財產(chǎn)登記,核對和抽查、調(diào)撥、并按照有關(guān)規(guī)定分?jǐn)偱f費用,保證資產(chǎn)的資金來源,不斷對酒店的設(shè)施進(jìn)行更新?lián)Q代;
(2)管理和控制酒店的各種資金,做好資金收支計劃,平?工作,嚴(yán)格檢查備用金的使用,嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金額制度,對應(yīng)收賬款按協(xié)議時間進(jìn)行催收,做好金額回收工作;
(3)負(fù)責(zé)全酒店的資金運用組織和調(diào)度工作,及時做好掌握外匯匯率的變動,定期將資金的變動情況向總經(jīng)理匯報;
(4)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制度及時完成收支核算,及時做好財務(wù)記載,正確核算酒店的經(jīng)營技成本,費用,利潤,按時準(zhǔn)確編輯會計報表,做出酒店的財務(wù)分析;
(5)及時清算酒店和債權(quán),做到清楚明白。
5.嚴(yán)格執(zhí)行國家的各種財務(wù)制度,完善酒店的財務(wù)管理制度,嚴(yán)格遵守財經(jīng)紀(jì)律,檢查督足財務(wù)人員遵章守法,共同做好財務(wù)工作,。
*酒店財務(wù)管理的工作目標(biāo)
酒店財務(wù)管理的工作目標(biāo)主要包括:
1.保證酒店的帳目明晰與正確;
2.建立完整而詳細(xì)的酒店財務(wù)檔案;
3.建立完善的酒店財務(wù)監(jiān)察制度,杜絕財務(wù)混亂,維護(hù)酒店的經(jīng)濟利益。
第12篇 集團(tuán)企業(yè)財務(wù)管理主管崗位職權(quán)
集團(tuán)公司財務(wù)管理主管崗位職權(quán)
崗位使命
負(fù)責(zé)集團(tuán)公司的財務(wù)分析、預(yù)算等財務(wù)管理工作,以支持集團(tuán)公司重大決策和經(jīng)營管理。
主要崗位職責(zé)
負(fù)責(zé)擬定、修改、完善集團(tuán)公司財務(wù)分析、財務(wù)預(yù)算等財務(wù)管理制度等相關(guān)文件;
負(fù)責(zé)組織編制集團(tuán)公司的財務(wù)預(yù)算,監(jiān)督審核集團(tuán)公司和二級單位預(yù)算執(zhí)行情況,協(xié)助規(guī)劃發(fā)展部對成員企業(yè)、直屬單位進(jìn)行經(jīng)營績效管理;
負(fù)責(zé)組織集團(tuán)公司成本核算,并提出成本管理建議;
負(fù)責(zé)組織進(jìn)行集團(tuán)公司財務(wù)分析,為集團(tuán)公司重大財務(wù)決策提供依據(jù);
負(fù)責(zé)建立健全對子公司的財務(wù)分析制度,指導(dǎo)子公司進(jìn)行財務(wù)分析工作,對財務(wù)分析中暴露的問題進(jìn)行專題調(diào)研和檢查,并將有關(guān)結(jié)論和意見向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行報告;
負(fù)責(zé)組織實施集團(tuán)公司的價格、收費工作;
負(fù)責(zé)組織集團(tuán)公司對外投資的財務(wù)可行性研究和財務(wù)收益分析。
主要管理權(quán)限
對集團(tuán)公司的財務(wù)管理制度有建議權(quán);
對集團(tuán)公司的財務(wù)分析和財務(wù)預(yù)算有主要建議權(quán);
對集團(tuán)本部及各成員企業(yè)上報的財務(wù)分析有審核權(quán);
對集團(tuán)本部及各成員企業(yè)上報的財務(wù)預(yù)算有審核權(quán);
在財務(wù)分析、預(yù)算管理工作范圍內(nèi),有權(quán)要求相關(guān)人員給予配合。
