健升房地產項目發(fā)展管理辦法

地產項目投資具有資金密度大、風險高的特點。地產項目定案之前,須在詳細的調查和研究的基礎上,做好周密的可行性分析,逐級報請公司領導審定,積極慎重做好項目規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)租售階段的經營管理,力爭減少風險,取得較好收益。

1.1 地產投資管理

地產項目投資決策分立項、論證、報批和簽約四步驟進行。

a、地產發(fā)展項目的立項

⑴ 地產部或公司其他人員接觸土地項目后,指定地產部專人與土地介紹人聯(lián)系,查詢項目的情況,并做初步調查,對所得信息歸納整理歸檔。

⑵ 對接觸到的項目,根據初步調查及有關資料先做簡要的經濟測算,向部門經理匯報后,進行部門內部分析討論,把有價值的項目報送公司總經理和主管地產的副總經理審批。

b、地產項目的投資論證

經公司總經理、主管地產副總經理審定后,地產部組織力量對有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖窟M行詳細調查。調查內容如下:

⑴項目產權及有關法律文件(包括《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設用地通知書》、《紅線圖》、《征地許可證》、::《規(guī)劃設計要點》、《國有土地出讓金合同》、轉讓公司股權情況、地塊有無抵押等有關資料)。

⑵現場情況(現有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等)。

⑶項目周邊情況(周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠景等)。

⑷項目所在區(qū)域內的物業(yè)情況(包括用地面積、建筑面積、租/售價格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標準、入伙時間、租售比例、戶型及戶型比例等)。

⑸項目所在區(qū)域內我公司接觸過或有了解的其他地塊的可比資料。

⑹合營/轉讓單位資訊實力報告(財力、人力、經營操作等情況)及介紹人情況。

⑺合營/轉讓單位的期望要求。

c、地產投資項目的報批

在上述調查的基礎上,由地產部牽頭,財務部、工程部聯(lián)合撰寫項目可行性報告,逐級報送公司主管地產副總、總經理審批。

d、地產投資項目的簽約

項目一經總經理批準后,由公司總經理/主管地產副總經理出面與土地出讓/轉讓方洽商合同有關事宜,同時委托公司法律顧問起草或修改土地出讓/轉讓合同等有關法律文件,報主管地產副總、總經理審定后正式對外簽約。

e、項目正式簽約后應建立完整的項目檔案。

f、由地產部牽頭,財務部、工程部協(xié)助擬定詳細的發(fā)展計劃,進入項目發(fā)展階段。

1.2征地管理

在做好項目投資決策的基礎上,地產部指定專人負責辦理項目的征地手續(xù)。征地程序如下:

a、與地方洽商有關征地補償及有關工作等事宜。

b、辦理《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設用地通知書》。

c、申請《規(guī)劃設計要點》。

d、辦理拆遷有關手續(xù)。

e、向區(qū)和市國土局辦理用地結案手續(xù)。

f、向市房地局辦理土地估價,簽定《土地出讓合同》。

g、向市房地局辦理《建設用地批準書》。

1.3項目實施前管理

項目實施前期階段分為項目規(guī)劃設計、項目報建兩部分。

a、項目規(guī)劃設計管理

規(guī)劃設計是項目實施階段的首要工作,建設工程技術是否先進,經濟上是否合理,設計將起著決定性的作用,設計文件則是安排建設計劃和組織施工的主要依據。

⑴設計單位的選定,一般通過招標來確定。

⑵項目規(guī)劃設計的招標與評選:

①根據公司的發(fā)展計劃,由地產部編寫設計任務書及設計招標文件,報公司總經理和主管副總經理審批。

②地產部擬定合適的設計公司參加設計方案的招投標。

③召開設計方案的評審會,選中方案及設計單位,經公司總經理及主管副總經理審批。

⑶項目規(guī)劃設計方案的確定

①地產部就入選方案征求各方面意見,指導設計公司修改方案,直至符合公司對該項目的發(fā)展設想,并通過政府有關部門的審批。

②督促設計單位按發(fā)展計劃完成擴初方案及施工圖設計,直至獲得政府規(guī)劃部門及其它專業(yè)部門的批準。

③地產部經理需全面了解項目特性、規(guī)劃局批復的設計要點,分別在方案設計、擴初設計、施工圖設計三個階段,召集有關部門及專家對圖紙進行詳細會審,會審紀要報總經理和主管副總。

④按照發(fā)展計劃,對設計進行必要的修改,重大修改須經主管副總及總經理審批,所有修改通知單需由修改人、審核人聯(lián)名簽署。

⑤上述方案設計、初步設計、施工圖設計階段的設計深度均應按建設部頒布的《建筑工程設計文件編制的深度規(guī)定》執(zhí)行,并嚴格遵守國家有關設計規(guī)范及《廣州市城市規(guī)劃條例》與《廣州市城市規(guī)劃條例實施細則》等有關文件。

⑷ 內外裝修與設備選型

根據公司制定的項目發(fā)展計劃,從使用功能及建筑美觀的角度,參與內外裝飾材料及有關設備的選擇。

①裝修標準的制定。地產部編制的項目裝修標準應報公司總經理及主管副總批準。

②裝修材料及設備配置的選用。在保證質量與裝修效果的前提下,首先考慮選用國產與合資產品,不能滿足要求時再選用進口產品,并做到貨比三家,主要裝飾材料的選用、變更必須報主管副總審定后方能生效。

⑸ 樣板房的設計、施工管理

通過樣板房的設計、施工的管理,為今后大面積的項目開展,提供必要的保證,減少不必要的浪費,應遵循下列準則:

① 地產部根據售樓的對象需求編制裝修標準,報公司總經理及主管副總經理審批。

② 聯(lián)系有實力的裝修公司參加室內設計投標,在確定設計中標單位后,完成室內裝修施工圖設計。

③ 在樣板房施工過程中進行全面跟蹤。土建施工期間,樣板房的施工管理由地盤負責,地產部確定所有的裝修標準、::材料及顏色等。

④ 會同工程部對樣板房的造價進行結算。

⑤ 樣板房的驗收應由工程部牽頭,地產部、物資部、地盤參加,以上部門聯(lián)合發(fā)出整改意見供地盤參考。

b、項目報建管理

在做好項目投資決策、規(guī)劃設計的基礎上,地產部指定專人負責辦理項目報建手續(xù)。報建程序如下:

⑴向市、區(qū)計委辦理投資計劃任務書、項目的計劃及轉正手續(xù),取得省、市委對擬建項目的批文。

⑵辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。

⑶申請規(guī)劃設計要點。

⑷送審總平面方案。

⑸送審四圖一書(道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說明書)。

⑹送審單體建筑設計方案。

⑺送審初步設計方案。

⑻各專業(yè)部門報建(包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等)。

⑼施工圖報建。

⑽辦理市政配套設施費、檔案合同、報建費。

⑾辦理《建設工程報建審核書》。

⑿辦理《放線冊》、《余泥排放證》。

⒀辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。

1.4 市場調查管理

a、地產部應成立市場調研小組,多渠道、廣泛地收集有關房地產市場信息,特別是廣州市的。在科學統(tǒng)計基礎上,準確分析廣州市房地產市場行情、消費取向,建立地產信息數據庫,為項目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計劃及銷售策劃提供信息支持。

b、市場調研的主要方式及內容

通過各種調研方式,對房地產市場進行日常調查,如土地的批租量、房地產市場中各類物業(yè)的存量、空置率等,并對已調查項目進行跟蹤對比研究。

⑴收集大眾傳播媒介的各種房地產市場信息。調研小組每日翻閱《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方日報》、《南方都市報》等報刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產專版,收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產評論、有關政策法規(guī)在內的房地產信息,以及對房地產市場有影響的各類統(tǒng)計數據。

⑵采用上門實地調查或參加展銷會的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產市場的的第一手資料。積極參加房地產展銷會,力求全面了解樓盤信息,包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設備及裝修標準、入伙時間、租售價格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預售時間、租售情況等,并對該物業(yè)做出綜合評價。

⑶對于特定的任務進行專題調查研究或針對某一物業(yè)進行專門的調查研究。

c、市場調研信息的處理

⑴對于接觸過的每一個地塊項目要做詳細記錄,并整理歸檔,建立廣州市地價信息庫。以此為基礎,分析相鄰地塊的經濟收益。

⑵對于收集到的資料、信息進行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔,建立各類物業(yè)的信息庫。在科學的統(tǒng)計基礎上,分析房地產市場中各類物業(yè)的走勢及消費者的市場取向。