機電設備操作管理規(guī)定辦法

1.配電房操作管理規(guī)定

1.1目的

規(guī)范低壓配電設備設施的操作程序,確保正確、安全的操作。

1.2適用范圍

適用于物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內低壓配電設備設施的操作。

1.3配電房的操作

1.3.1操作規(guī)定

1)配電房的一切操作都應執(zhí)行操作票制度。

2)配電房的一切操作都必須由兩名正式電工來進行,一人操作另一人唱票及監(jiān)護。

3)嚴格按操作票規(guī)定的操作步驟進行,不得任意簡化。

4)當高壓::電源突然停電時(非本配電房故障時)應立即拉開失電線低壓配電柜總開關,啟動應急發(fā)電機確保應急負荷用電,同時與上級供電部門聯(lián)系,并做好相應記錄。

1.3.2停電的操作步驟

1)接到停電命令后,由工程部主任填寫《操作票》。

2)明確操作內容,核對要停電的設備。

3)按操作票在監(jiān)控下進行停電操作。

4)停電后進行驗電并接好地線,裝設遮欄,懸掛警示牌。

1.3.3送電的操作步驟

1)接到送電命令后,由工程部主任填寫《操作票》。

2)明確操作內容,核對要送電的設備。

3)拆除臨時接地線,臨時遮欄及警示牌等。

4)在監(jiān)護下,按操作票進行合閘送電操作。

1.3.4配電房的日常巡查與維護

1)運行人員應隔2小時巡查一次配電房,并填寫《配電房運行巡查記錄》表。

2)變壓器運行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進及各支路負荷儀表,指示燈是否正常,電流運行是否平穩(wěn)。

3)電容補償柜運行和交流接觸器及配件、補償值是否正常,三相負荷是否平衡,三相電壓是否相等。

4)各低壓柜內螺絲、接頭是否松動。

5)巡查內容應詳細記錄在《配電設備運行記錄》表中。

1.3.5配電房事故或故障處理

1)運行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障(如跳閘、停電)運行人員應迅速正確地進行判斷和處理,分清事故情況,事故或故障不明時,不應自行處理,以免事故擴大,處理程序見《停電應急處理規(guī)程》及《停電應急處理人員安排表》。

2)處理事故或故障時,應設法保證配電房自用電源及重要設備的電源,并將處理過程及故障詳細記錄在《配電房故障記錄》中。

1.4配電房管理規(guī)定

1.4.1保持配電房干凈、整潔、通風、無雜物。專用工具及備件擺放齊整,并有清冊記錄。

1.4.2配電房設立專門崗位責任人。

1.4.3進入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓,并有上崗證,嚴禁無關人員進入配電房。

1.4.4保持配電房內照明充足正常,備用電源及燈具滿足要求。

1.4.5配電房應張掛配電系統(tǒng)圖,值班人員應明了配電負荷分配情況,及時調控。

1.4.6配電房內應有相應保護措施和相關警示說明或標志,應配備安全保護用具。

1.4.7配電房之操作嚴格按操作規(guī)程進行。

1.5附表:

1.5.1《操作票》

1.5.2《配電房運行巡查記錄》

1.5.3《配電設備運行記錄》

1.5.4《低壓配電柜檢查保養(yǎng)計劃表》

1.5.5《配電房檢查保養(yǎng)記錄表》

1.5.6《配電房故障記錄》

2.應急發(fā)電機組操作管理規(guī)定

2.1目的

規(guī)范柴油發(fā)電機的操作程序,確保正確、安全地操作。

2.2適用范圍

適用于物業(yè)公司各管理處柴油發(fā)電機的操作。

2.3應急發(fā)電機的操作

2.3.1操作規(guī)程

1)在市電停電時,應及時啟

動發(fā)電機。

2)啟動前須檢查機油、柴油、電池、電壓是否正常。水箱內水位是否足夠。

3)檢查風葉及傳動皮帶等是否正常,檢查機身各處是否有漏油及其它連接松動現(xiàn)象。

4)一次啟動時間不得超過5秒,連續(xù)兩次啟動不成功,應間隔2分鐘再啟動,如重復三次不能啟動,則應查明原因。

5)發(fā)電機正常供電運行后,應注意觀察各儀表運行是否正常,如發(fā)現(xiàn)異常情況應立即停機檢查。

6)運行時保持機組負荷不超過客定值80%。

7)市電恢復供電后,按啟動程序逆操作轉換市電。停機前應保持空載運行5 分鐘以上。

8)運行期間,注意打開補風機。

9)應急發(fā)電機啟動后,應間隔2小時左右,記錄電壓、電流、油壓、水溫等。

10)在運行::中,確保發(fā)電機組正常安全運行,必須用看、聽、嗅、摸四結合方法對機組進行檢查。

2.3.2應急發(fā)電機日常巡查、維護內容

1)檢查油箱油量及水箱內的水是否足夠,不足時應添足。

2)檢查機油平面,不足時應添足。

3)檢查各附件安裝的穩(wěn)固程度,地腳螺絲及各機械連接的牢靠性。

4)檢查機器是否有漏油、漏水等現(xiàn)象。

5)檢查各儀表是否正常,蓄電池電池水是否添足,檢查蓄電池電壓是否正常。

6)清潔機器及附件設備外表。

7)發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài),蓄電池置于充電狀態(tài)。

2.4管理規(guī)定

2.4.1保持應急發(fā)電機機房干凈整潔。

2.4.2發(fā)電機組與儲油間隔離,儲油間應有單獨通風設施,并有防爆燈。

2.4.3發(fā)電機房內嚴禁煙火,標示明確,普通滅火設施齊全,co2滅火系統(tǒng)處在正常監(jiān)控狀態(tài)。

2.4.4發(fā)電機非使用時應定期試運行,時間每次不少于15分鐘,每次運行應有詳細記錄。

2.4.5有明確崗位責任人,有詳細的維修保養(yǎng)計劃和記錄,以及故障處理記錄。

2.5附表:

2.5.1《應急發(fā)電機運行記錄》

2.5.2《應急發(fā)電機運行巡查記錄》

2.5.3《發(fā)電機組故障記錄》

2.5.4《應急發(fā)電機維修保養(yǎng)計劃表》

2.5.5《發(fā)電機保養(yǎng)記錄》

3.電梯(扶梯)操作管理規(guī)定

3.1目的

規(guī)范電梯維保工作,確保電梯各項性能完好、安全運行。

3.2適用范圍

適用于物業(yè)公司管理處轄區(qū)內的電梯操作。

3.3電梯的操作

3.3.1操作規(guī)程

1)具有電梯操作上崗證者操作電梯,檢查電梯轎廂相,控制箱、電梯井及井底情況,一切情況正常后可開啟電梯。

2)檢查機房內滑油,曳引機等是否正常。

3)檢查機房內電源,觀察正常后,用專用鑰匙開啟電梯。

4)檢查電梯內各輔助開關是否處在正常位置,輔助設備是否正常運行等。

3.3.2日常巡查與維護

1)電動機油位,不低于油鏡中線,不漏油,通風良好。

2)檢查轎廂是否平穩(wěn),是否有不正常聲音,警鈴、對講電話、風扇等是否正常。

3)限速器轉動部分加潤滑油,轉動靈活,無異常聲響。

4)檢查接觸器,繼電器是否正常,無異聲,接點無打火積炭、熔焊、燒蝕等現(xiàn)象。

5)自動門傳動機構,安全觸板傳動機構動作是否正常,開關門動作是否靈活可靠,轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點等有無損壞。

6)檢查轎廂和對重導靴油盒中的油量,缺油時應及時加油。

7)檢查各指示燈、按鈕有無損壞。

8)檢查各平層感應器是否有移位,平層準確是否在正常范圍內。

3.4管理規(guī)定

3.4.1保持電梯機房內干凈通風,溫度不超過400c,不得

堆放易燃物品和腐蝕性物品,消防器材齊備完好,緊急救援工具齊全,其它標示明確。

3.4.2保持轎廂內通風明亮,轎廂頂、底坑等干凈無雜物。

3.4.3電梯的操作和維修必須由具有上崗資格者完成,電梯必須有明確維保責任人,電弱須有明確的緊急困人解救小組和解救方案。

3.4.4電梯專用鑰匙、專用工具由專人保管,造冊登記,使用人須經(jīng)專業(yè)培訓并取得相應資格證書。

3.4.5電梯維保時須設立防護措施,懸掛標示牌和護欄。

3.4.6電梯須有完整的維修保養(yǎng)記錄和其它相關記錄。

3.5附表:

3.5.1《電梯運行巡查記錄》

3.5.2《電梯故障處理記錄表》

3.5.3《電梯維修保養(yǎng)計劃表》

3.5.4《電梯維修保養(yǎng)記錄表》

4.電梯困人救援作業(yè)規(guī)程

4.1目的

規(guī)范電梯困人救援工作程序,確保乘客與電梯安全。

4.2適用范圍

適用物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內電梯困人的求援工作。

4.3釋放被困于電梯內乘客的規(guī)則和步驟

4.3.1切斷機房電梯總電源,并掛上'正在維修'示意牌。

4.3.2檢查電梯機房內情況是否正常。

4.3.3機房須有足夠的照明,查看鋼絲繩或鋼帶上的樓層標記確定停放位置。

4.3.4移動轎廂前,保證轎廂門處于安全關閉及廳門關閉。

4.3.5使用抱閘扳手時,先確保電梯電源開關已切斷。

4.3.6使用抱閘扳手,必須一人控制松閘而另一人轉動手輪。

4.3.7將放在制動器上的抱閘扳手向下拉,使制動器慢慢松開,另一人轉動手輪向左向右,以較易扳動方向為準。操作時應斷續(xù)動作(一撬一放)使轎廂內逐步移動。

4.3.8當所有乘客離開電梯后,必須把廳門關好并鎖緊。

4.3.9如轎廂停于最上層或最下層,不可只撬開制動器令,轎廂自由移動,而應在 撬開制動器的同時把緊手輪并用人力盤絞,使轎廂向正方向移動。

5.消防聯(lián)動系統(tǒng)操作規(guī)程

5.1目的

規(guī)范消防聯(lián)動系統(tǒng)的操作

5.2適用范圍

適用于物業(yè)公司各管理處工程部

5.3消防聯(lián)動系統(tǒng)的操作

5.3.1操作規(guī)程

1)火災自動報警時,首先看其顯示屏報警部位為幾層幾區(qū),并到指定位置查看。

2)當確定::有火災時,啟動聯(lián)動系統(tǒng),切斷非消防電源,切入應急電源啟動發(fā)電機,把電梯全部迫降到一樓,消防梯供搶險人員使用。

3)啟動消防水泵,使消防栓內水壓充足,供滅火使用。

4)啟動消防排煙風機,排除著火層煙霧,啟動送風機給滅火和疏散提供方便。

5)發(fā)出疏散命令,打開樓層廣播,通知業(yè)主疏散。

6)如沒有火災發(fā)生,是誤報火警,按'復位'按鈕,將恢復正常運行狀態(tài)。

5.3.2消防聯(lián)動系統(tǒng)的日常巡查、維護內容

5.3.1檢查顯示屏上各種顯示是否正常。

5.3.2檢查火災自動報警柜內各接口是否松動,線路是否有損傷。

5.3.3擦拭設備,保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬等。

5.3.4檢查柜上各顯示燈是否燒壞,各按鈕開關是否在正確的位置上,指示準確無誤。

5.3.5檢查各消防報警設備,消防反饋設備的正常功能,發(fā)現(xiàn)故障立即檢查維修。

5.4 管理規(guī)程

5.4.1消防聯(lián)動監(jiān)控中心須有專人24小時不間斷值班,并嚴格作好各種記錄。

5.4.2消防聯(lián)動系統(tǒng)維保責任人須有消防上崗證,按維保計劃定期維保,確保整個系統(tǒng)發(fā)揮正常功能。

5.4.3消防聯(lián)動設施為消防專用,嚴禁挪作它用,專用工具、專用設備應保管理良好。

5.4.4發(fā)現(xiàn)消防聯(lián)動系統(tǒng)

的報警須立即弄清原因,按操作規(guī)程處理,發(fā)現(xiàn)故障須立即排除,所有系統(tǒng)的報警或動作都須作詳細處理記錄。

5.4.5消防監(jiān)控中心須保持干凈整潔,嚴禁無關人員進入監(jiān)控室內。

5.5附表:

5.5.1《消防聯(lián)動系統(tǒng)巡查記錄》

5.5.2《消防聯(lián)動系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃表》

5.5.3《消防聯(lián)動系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄表》

5.5.4《消防聯(lián)動系統(tǒng)故障(或報警)處理記錄表

6.水泵操作管理規(guī)定

6.1目的

規(guī)范給水設備設施操作程序,確保正確安全地操作給水設備設施。

6.2 適用范圍

物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內給水設備設施的操作。

6.3水泵的操作

6.3.1操作規(guī)程

1)啟動水泵前應檢查水泵進出水閘閥是否打開。水池內是否還有足夠存水。

2)檢查電壓表,信號燈指示情況。

3)手盤動水泵轉軸,應靈活無阻滯。

4)啟動水泵,注意觀察啟動電流,運行3分鐘至5分鐘,聽有無異常雜音,觀察各管路是否有漏水現(xiàn)象等。

5)查看壓力表是否達到規(guī)定壓力值。

6)水泵運行中應觀察各運行參數(shù)是否正常,觸摸馬達溫度。

6.3.2水泵房的日常巡查、維護內容

1)檢查各部的螺母、泵體與管路、截止閥、閘閥、軸承、地腳螺栓等機械部分連接是否松動及完好。

2)水池水位的高低,浮球閥是否完好。

3)起動開關柜內電氣與儀表,接觸器,開關是否完好,電流、電壓、壓力表是否正常。

4)泵房內管路系統(tǒng)有無滲水現(xiàn)象。

5)對于消防泵、噴淋泵等正常情況下不使用的設備每半月或一個月啟動1-2分鐘試運轉,并記錄在運行記錄本內。

6.4管理規(guī)程

6.4.1保持水泵房及周圍環(huán)境的干凈整潔,有嚴格的防護措施。

6.4.2水泵房的維修保養(yǎng)工作盡量不影響生活及消防供水,保持備用設備的良好工作狀態(tài),制定周密完善的供水措施,保證水源供應不停頓。

6.4.3供水設施應與排水設施隔離,供水人員應具備一定的衛(wèi)生知識和防范知識。

6.4.4水泵的運行應有運行記錄,平時應有巡查記錄和維保記錄。

6.5附表:

6.5.1《水泵房運行記錄表》

6.5.2《水泵故障處理記錄表》

6.5.3《水泵房維修保養(yǎng)記錄》